退去時に敷金を全額返してもらうためのポイント

そもそも敷金とはどんなお金のことでしょうか。
賃貸物件に入居するときには様々な費用が発生しますが、そのうちの一つが敷金です。
礼金1ヶ月、敷金２ヶ月という物件の場合は、入居時に家賃３ヶ月分が家賃にプラスして別途必要だということです。
その中でも礼金は大家に対するお礼で、支払ったら戻ってこないお金です。これに対して敷金とは退去するまで大家に預けておくお金で、退去時には返還されます。
もし家賃を滞納した場合には敷金から充当したり、退去時に部屋が汚損していたりした場合に修繕するための費用として使います。

敷金はどこまで返還されるか

退去時に部屋が汚損していた場合に、大家は敷金を使って修繕すると書きました。
しかし、部屋の汚損は何も特別なことをしていなくても、人間が住んでいる以上は必ず発生するものです。
壁紙は住んでいれば必ず汚くなってきますし、畳も色があせたり、床にもごく小さなキズがついたりするものです。
このように普通に暮らしていて発生する汚損を「経年劣化」といい、経年劣化については大家が自分の負担で修理すべきと定められています。
言い換えればごく普通に暮らしている限りは、敷金は退去時に全額返還されるものなのです。

敷金に似ている保証金との違い

西日本では入居時に敷金がなく、そのかわりに保証金が必要な賃貸物件が多いです。
敷金と意味合いは似ていますが、少し違う点があります。

保証金とともに「敷引き」という金額が指定されているのが普通です。保証金４ヶ月、敷引き１ヶ月といったぐあいです。
この場合は入居時に保証金を４ヶ月分支払いますが、退去時には敷引き１ヶ月は必ず差し引かれるので、最大でも３ヶ月分しか帰ってこないことを意味しています。
また、保証金２ヶ月、敷引き２ヶ月となっていれば退去時に返還される金額はゼロということです。

経年劣化の範囲とは

経年劣化とは普通に暮らしていても発生する部屋の劣化のことです。経年劣化については大家の負担で修繕するのが決まりです。
しかし、経年劣化の範囲を超えて劣化した部分については、借主が修繕費用を負担しなければなりません。
言い換えると借主が、故意にあるいは過失で部屋を汚損した場合にはその修繕費用を支払わなければならないという意味です。

このように、通常住んでいて劣化した部分の修繕費は大家負担、それ以外は借主の負担とされています。
大家が預かっていた敷金より、この場合の修繕費用が上回っていた場合は、退去時に追加で請求されることもあります。

では経年劣化についてはだいたいおわかりいただけたかと思います。しかし、判断しにくい場合も多々ありますので、具体的に例をあげ説明します。

床について

経年劣化（大家負担）	経年劣化ではない（借主負担）
・家具を置いていたことによって、畳やカーペットやフローリングが凹んでしまった ・雨漏りによって畳やカーペットやフローリングにしみができてしまった（※これは経年劣化ではないが、借主に責任がないので大家負担となる） ・青かった畳が青くなくなった	・ジュースをこぼして畳やカーペットにシミをつくってしまった ・家具を引きずったことで、床にひっかき傷をつくってしまった ・雨の日に窓を締め忘れて、フローリングに雨のシミができてしまった ・タバコを落として焦げあとがついてしまった

壁・天井について

経年劣化（大家負担）	経年劣化ではない（借主負担）
・ポスターなどを貼るために画びょうを使ったときにできた穴 ・通常の使用による壁紙の色あせ ・エアコンの設置のためのネジやパイプを通す穴 ・テレビや冷蔵庫の後ろの黒ずみ	・額などを飾るため釘を打ったときにできた穴（画びょうまでは通常の使用とされている） ・ペットが爪を研いだ傷 ・タバコのヤニやにおい ・落書き

窓・ふすま・ドアなどについて

経年劣化（大家負担）	経年劣化ではない（借主負担）
・ふすまの紙が自然にはがれた ・ドアノブがさびた ・台風の飛来物で窓が割れた（※経年劣化ではないが、借主に責任がないので大家負担となる） ・泥棒が入る際に窓を割った（※経年劣化ではないが、借主に責任がない。もし泥棒が捕まった場合大家は泥棒に損害賠償を請求できる）	・ものを立てかけて窓やふすまを破ってしまった ・窓の結露を放置していてカビが生えてしまった

その他設備について

経年劣化（大家負担）	経年劣化ではない（借主負担）
・通常の使用をしていたがエアコンが壊れた ・部屋に備え付けの蛍光灯が切れた（通常消耗品は居住者の負担で交換するものとされているが、退去時はそのままでよい） ・泥棒が入る際に窓を割った（※経年劣化ではないが、借主に責任がない。もし泥棒が捕まった場合大家は泥棒に損害賠償を請求できる）	・エアコンのリモコンの電池を古いままに放置していて、電池が液漏れしてリモコンが壊れた

敷金をできる限り多く・できれば全額返してもらうためのポイント

契約時のポイント

●契約で敷引きがある場合はそもそも帰ってこない
敷引きがあると当然その分の敷金は帰ってきませんが、敷金がある場合は通常は礼金がありませんので、借主にとって損であるとはいえません。
●敷金は原則返ってくるものですが、契約内容に特約事項が記載されているケースがあります。
例えば「カーペットの交換費用は借主が負担する、その際の交換費用は３万円とする。」といった特約事項が契約書に記載されていれば、契約書が優先されるのでこれを支払わなければなりません。
契約書にこのような条項があった場合は、当該条項を削除してもらうように交渉する、納得がいく説明をしてもらう、その物件は選ばないなどの対処をしましょう。

入居時のポイント

入居時に見つけた傷や汚れについては、スマホやデジカメを使って撮影し、不動産会社に報告しましょう。
これを行わないと、入居前からあった傷や汚れについて退去時に修繕費用を取られてしまうことがあるからです。
撮影は必ず家具を運び込む前に行います。家具を運びこんでからだと、運び込む際にできた傷や汚れだと反論されてしまう可能性があります。

傷や汚れを確認するポイントは以下のとおりです。

・床・壁・天井・柱に目立つ傷、汚れはないか
・網戸、ふすまなどに破れや汚れはないか
・ドア、窓はスムーズに開閉できるか、異音はないか
・シャッターや雨戸はスムーズに開閉できるか、異音はないか
・ポスト・引き出しや靴箱などはスムーズに開閉できるか、異音はないか
・排水管のつまりはないか、スムーズに流れるか（水を流しっぱなしにしてつまりがないか確認）
・排水管のにおいはないか
・エアコンは正常に動作するか
・インターホンは正常に動作するか
・換気扇・浴室乾燥機は正常に動作するか
・シャワートイレ（ウォシュレット）は正常に動作するか
・水、お湯は正常に出るか
・照明は使えるか
・コンセントは使えるか

これらに異常があった場合は当該箇所の写真を撮り、写真と説明をその物件の管理会社にメールで送ります。
また、メールを送ったあとで先方にメールが届いたことも必ず確認しておきましょう。

住んでいる期間中のポイント

設備などにトラブルがあった場合には早いうちに管理会社に連絡しましょう。
放置しているとより状況が悪化して、修繕費用が多くかかることがあります。
また契約書に「なにか設備に不具合が生じた場合は、すぐに管理会社に連絡すること」といった条項が記載されている可能性もあります。そのような場合では放置すると自分の責任ではないトラブルであっても、修繕費用を請求されてしまう可能性があります。

あとは、普段の生活態度も重要です。
ゴミ出しといったルールを守り、近隣住民や管理会社、大家に迷惑をかけないことも大切です。これらの人々に迷惑をかけていると印象が悪くなってしまいます。
もし、印象が良ければ自分の責任による多少の傷や汚れはおおめに見てもらえる可能性もあります。しかし、印象が悪ければ厳しめに見られる可能性が高くなってしまうかもしれません。

また、大切なことはできる限り部屋を傷つけたり汚さないことです。そのために以下のような点に注意を払いましょう。

・掃除をこまめに行う
・落書きしない。もし落書きされてしまった場合などはできる限り消す
・換気の励行や結露をこまめに拭き取るなどカビを防ぐ
・換気扇やコンロ周りの油汚れは取れなくなる前に掃除する
・水回りのカビや汚れは早めに対処する

退去時のポイント

できる限りきれいに清掃して、清掃費がかからないようにしましょう。
普通に落とせる汚れであったとしても、そのまま放置すると清掃費用が発生する可能性があるためです。

その他以下のような注意点があります。

・不用品やゴミはすべて撤去する
・退去時に損傷箇所を不動産会社と一緒に確認する
・修繕費用に納得いかない場合はその場で敷金・解約精算書にサインしない

退去時には管理会社や不動産会社の立ち会いがあり、傷や汚れ、その他不具合のチェックを一緒に行います。
その際見つかった不具合について、借主の責任によるものかどうかを一つ一つ確認していきます。
このときに見つかった傷などについて、入居前からあったものであれば入居時に確認したメールの画像を元に「これは最初からあったものです」ということができます。

また、その確認した結果として金額が高いと思った場合は、その場で敷金・解約精算書にサインしないことが重要です。
この書面にサインをしてしまうと「その修理代は私が払います」という合意になるためです。

その場では「この金額が高いか安いかわからないので、調べた上で後日サインしますので数日待って下さい」と伝えてその場では決定を保留することもできます。

敷金が返還されない・返還額が少なく納得できない場合

どうしても修繕費用が高すぎると思ってもその金額が妥当かどうかは、建築の素人には判断ができません。
そこで、そのための判断を行う専門の資格保持者である、敷金診断士に依頼する方法があります。

査定費用がかかるのが難点ですが、修繕費用が相場よりも大幅に高い金額が提示されていた場合には、得をする可能性があります。
査定費用の相場は大体以下のとおりです。

1K～1DK	16,000円
1LDK	18,000円
2K～2DK	20,000円
2LDK～3DK	22,000円
3LDK	24,000円

出典：引越し侍
※査定費用はあくまで目安であり、プラスして交通費や場所、その他諸条件によって金額は上下します。

特にペット不可の部屋でペットを飼っていたり、部屋に大きなキズや汚れをつけてしまったような場合では、相場よりはるかに高い金額を請求されてしまうケースがあります。
部屋を借りていた側としても引け目があるので、

「すごく高いような気がするけど、仕方がないか」

となってしまいがちなのですが、あきらめずに敷金診断士に相談してみるのも手です。

まとめ

敷金をできるだけ多く、できれば全額返してもらう方法についてまとめました。
これを知っているか否かで敷金の返金額が大きく変わってきます。
また、あまり知られてはいませんが敷金診断士による査定といった手法が あることもお伝えしました。
是非このコラムを活用して、返還された敷金を新生活の充実のために使っていただければ幸いです。
草加・足立エリアで賃貸物件をお探しの方は、ベストハウジングまでお気軽にご相談ください。
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