築年数の古い物件は快適性に劣るのか？

築年数の古い物件はお得な可能性が高い

日本では、住宅は新しいほど人気があります。
このため、立地や設備の充実度が同程度であれば、築年数が新しいだけで、古い物件よりも家賃が高くなるのです。

裏を返せば「築年数が古く、立地が良く設備が充実している物件」は、「築年数が新しく、立地が良く設備が充実している物件」よりも割安でお得なのです。

そもそも建物の寿命とは？

建物の寿命についてはさまざまな説がありますが、早稲田大学の小松幸夫教授の調査では、以下のような平均寿命であるとのデータが提示されています。

出典：http://www.f.waseda.jp/ykom/KO201603.pdf

※専用住宅とは、いわゆる戸建て住宅のことです。

「木造住宅の耐用年数は22年」と聞いたことがあるかもしれませんが、それは法律上の処理のため、国税庁が便宜上設けた基準に過ぎません。

実際のところは、木造であっても寿命は50年以上と長いのです。

小松教授はさらに、コンクリートの建物は、リフォームやリノベーションなどをすれば100年以上もたせることも簡単に実現できるはずと述べています。

つまりメンテナンスが適正に行われているのであれば、築年数が30年程度と古くてもまだまだ建物そのものは充分に機能するということなのです。
気分だけで古い建物を敬遠してしまうのはもったいないといえます。

古い物件のデメリット

古い物件は割安でお得なことが多いですが、デメリットもあります。
古い物件から探す際は、よくあるデメリットを把握し、次の2点を考慮する必要があります。

どのデメリットをどの程度許容するか
デメリットをどうやって回避・軽減するか

下記は古い物件のデメリットと、回避・軽減の方法です。

新耐震基準を満たしていない恐れがある

1981年6月1日より前に建築確認がなされた建物は、新耐震基準を満たしていない恐れがあります。新耐震基準は、1981年6月1日に施行されたからです。

※建築確認とは、建物を建てはじめる前に、その建物が建築基準法に適合しているか確認することです。

新耐震基準と、それより前の耐震基準の大きな違いの1つは、想定している地震の大きさです。

新耐震基準は震度6強〜7程度の地震が想定されており、震度6強〜7の揺れでも倒壊しない耐震性を備えることを義務付けています。

しかし、それより前の耐震基準は震度5までしか想定しておらず、古い耐震基準で建てられた建物は震度6強〜7程度の揺れで倒壊する恐れがあるのです。

新耐震基準ができる前の建物でも、耐震診断を行い充分な耐震性があるという結果が得られている建物もあります。命に関わることなので、新耐震基準を満たしているかどうかは必ずチェックしましょう。

防音性が低い恐れがある

築年数の古いアパートは、木造や軽量鉄骨の建物が多いです。このため、防音性が著しく低い可能性があります。

賃貸物件の構造の主な種類は、木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の5種類ですが、これら5種類のうち最も防音性が低いのが木造、次に防音性が低いのが軽量鉄骨造なのです。

防音性を重要視する場合は、構造の種類をチェックし、木造・軽量鉄骨造の物件はできるだけ避けましょう。

冷暖房費が高くつく恐れがある

築年数の古いアパートに多い木造・軽量鉄骨造は、防音性だけでなく気密性も低いです。

建物の気密性が低いほど、屋内の空気が外に出ていきやすく、屋外の空気が中に入ってきやすくなります。
冷暖房をつけても、エアコンの風が屋外に漏れるため冷暖房費が高くなります。

冷暖房費の節約にこだわる場合も、建物の構造のチェックと、木造・軽量鉄骨造の物件はできるだけ避けることが必要です。

設備が古いことがある

建てられた年代が古いほど、どうしても設備が古くなりがちです。入居してから後悔しないため、内見の際に各種設備を必ずチェックしましょう。

とくに注意が必要なのが、次のような水回りです。

水栓

古いアパートの水栓は、2ハンドル混合水栓であることが珍しくありません。お湯と水の2つのハンドルが付いており、2つのハンドルを回して水温を調整する水栓です。

2ハンドル混合水栓の例

昨今主流のシングルレバー混合水栓（1つのレバーで水量と水温を調整できる水栓）やサーモスタット混合水栓（目盛り付きのレバーで水温を手軽に調整できる水栓）に比べると、水温の調整が難しく手間がかかります。特にシャワーは温度調整が手間取ると不便を感じる事が多いでしょう。

キッチン

古いアパートのキッチンは、コンロが昨今主流のビルトイン型（キッチン台にコンロが最初から埋め込まれているタイプ）ではなく、据え置き型（キッチン台の上にコンロを置くタイプ）であることが多いです。

据え置き型コンロの例

キッチン台の上に置くコンロを自分で購入せねばならないことや、コンロと壁の間に生じるすき間の掃除が大変なことなどのデメリットがあります。

浴室

年代の古い物件の浴室は、バランス釜だったり、在来浴室だったりすることがあります。

バランス釜の浴槽の例

バランス釜は、1960年代後半から1980年代にかけて広く普及していた浴槽です。浴槽に給湯器が横付けされているのですが、次のようなデメリットがあります。

給湯器が場所をとるぶん、浴槽が小さくなる
シャワーの水圧が弱い
浴槽の湯が冷めやすい

在来浴室は、床がタイルとモルタルで仕上げてあるのが特徴の浴室です。「タイルの目地が汚れやすく掃除しにくい」などのデメリットがあります。

在来浴室の例

トイレ

昨今のトイレは洋式が主流ですが、古い物件では和式の場合もあります。

便利な設備がないことが多い

オートロックや浴室乾燥機、宅配ボックスなど、便利な設備がないことが多いです。

防犯性や利便性にこだわりたい場合は、欲しい設備をリストアップし、内見の際にチェックリストとして使うと良いでしょう。

和室があったり間取りが古かったりすることがある

日本の住宅は、もともとは洋室よりも和室が主流だったので、古い年代に建てられたアパートは和室があることがあります。

また、数十年前と現代とでは間取りの傾向が異なります。
古い間取りの例としては、居室にキッチンが併設されている1Rや、2つの居室と、居室と仕切られたキッチンのスペースがある2Kなどがあります。

和室に抵抗があったり、間取りにこだわりがあったりする人は、内見の際に部屋の様式と間取りをしっかり確認しましょう。

清潔感がない物件が多い

建物が古くなると、鉄部がさびたり外壁に黒ずみが出たりしがちです。
実際の衛生面に問題はなくとも、見た目の印象に清潔感がないことが多いのです。

リフォーム済みの建物は、古くても清潔感がある傾向にあります。
住居の清潔感を重視する人は、リフォーム済みの物件からチェックするのがよいでしょう。

古い物件でもリフォームによって機能アップしていることも多い

古い物件のデメリットを挙げましたが、リフォームによる機能アップで、下記のデメリットは解消されていることも多いです。

設備が古いことがある
便利な設備がないことが多い
和室であったり間取りが古いことがある
清潔感がない物件が多い
風呂が狭い物件が多い

このため、建物は古くても機能性の高い物件を希望する場合は、リフォーム済みの物件を中心に探すと効率が良いでしょう。

リフォーム歴のある物件は、物件の売り文句としてリフォーム済みの物件であることを明記していることが多いです。

お得な古い物件を見分ける方法

お得な古い物件を探すためには、次の3点を確認しましょう。

外壁の劣化具合

外壁表面に大きなひび割れやはがれがないか確認しましょう。
ひび割れやはがれがなければ、管理会社や大家さんが手入れをきちんとしている状態の良い物件である可能性が高いです。

水回りの臭い

水回りで不快な臭いがしない物件は、管理会社や大家さんがきちんと手入れしてくれている可能性が高いです。

シャワーの水の出

可能であれば、内見などの際にシャワーの水の出を確かめましょう。
築年数が古い物件は、お湯の水圧がとても弱いことがあります。水圧が弱いと、入浴や洗い物で時間や手間がかかったり、シャワーのときに寒かったりします。

まとめ

日本では一般に新しい物件ほど家賃が高くなります。
このため、築年数にこだわらず古い物件も視野に入れて探すことで、お得な割安物件を見つけることができる可能性が高くなります。

家賃を抑えながら快適に暮らすには、物件選びの際に「新耐震基準を満たしているか」「設備が古すぎないか」「管理会社のメンテナンスがきちんと行き届いている物件か」などの点をチェックすることが重要です。

ベストハウジングは、草加市・足立区で20年以上の実績を誇る、地元密着型の不動産会社です。

お客様が最低限欲しい設備、できれば欲しい設備などを踏まえ、家賃と充実度のバランスの良い物件を一緒にお探しいたします。

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