賃貸物件の管理費と共益費とは？違いと相場について

管理費・共益費とは

管理費・共益費について、不動産公正取引協議会連合会が定めている公正競争規約には、次のように書かれています。

管理費	マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用。 共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。
共益費	借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用。1

このように、厳密にいえば管理費と共益費には定義の違いがあります。
しかし、賃貸物件においては、この違いが問題になることはほとんどありません。

賃貸物件における管理費・共益費の具体的な用途としては、次のようなものがあります。

● 共用部の清掃・修繕
● 共用部の電気代
● 共用部の各種設備のメンテナンス代
● 管理人の人件費

相場

賃貸の月あたりの管理費・共益費は、家賃の5〜10％程度であることが多いです。
家賃ごとの管理費・共益費の目安を示すと、以下のようになります。

家賃	管理費・共益費の相場
50,000円	2,500～5,000円
60,000円	3,000～6,000円
70,000円	3,500～7,000円
80,000円	4,000～8,000円
90,000円	4,500～9,000円
100,000円	5,000～10,000円

管理費・共益費は、物件の共用部が充実しているほど金額が高くなります。
たとえば、建物の階数が同じでエレベーターがある物件とない物件とでは、エレベーターがある物件の方が管理費・共益費が高くなりがちです。
これは、エレベーターの電気代やメンテナンス代を管理費・共益費でまかなう必要があるためです。

管理費・共益費はなぜ固定なの？

「共用部の電気代も管理費・共益費に含まれるなら、管理費・共益費は月によって違うものじゃない？　なぜ固定なの？」と疑問に思う人もいるかもしれません。

管理費・共益費が毎月固定の金額になっている理由のひとつとして、入居者の入れ替わりが前提となっていることがあります。

入居者の入れ替わりのたびに、新しい入居者が入居した日を踏まえて管理費・共益費を細かく計算するのは大変です。
このため、管理費・共益費はあらかじめ決められた固定費で徴収されています。

固定の管理費・共益費は、建物の規模や設備によって毎月発生する金額（光熱費や清掃費など）をある程度予測し、その金額を戸数で割って出していることが多いです。

ただし、多くの物件では、実費よりもやや多めに管理費・共益費が設定されています。

実費ぎりぎりで管理費・共益費を設定すると、空室が出たときに、借主からの徴収だけでは建物の維持管理費を捻出できなくなるためです。

管理費・共益費がない物件が存在する理由

賃貸物件のなかには、管理費・共益費がない物件もあります。
管理費・共益費がない物件の主なパターンは、次の3つです。

一棟貸しの場合

戸建て住宅の賃貸など、一棟貸しの場合は、共用部が存在しないため管理費・共益費が発生しません。

空室対策の場合

立地や築年数などの問題で空室ができやすいアパートやマンションの場合、空室対策として、管理費・共益費を徴収しない場合があります。
管理費・共益費を徴収しないことで、借主の金銭的負担を減らし、物件を魅力的に見せるのです。

管理費・共益費は必ずしも徴収しなければいけないものではなく、徴収するかどうかは、大家さんの判断次第です。

管理費・共益費を家賃に含んでいる場合

家賃とは別に「管理費・共益費」の名目で費用を徴収するのではなく、最初から家賃に管理費・共益費が含まれている場合もあります。

ただし、だからといって総費用が安くなっているとは限りません。管理費・共益費を含んでいる分だけ家賃が高くなっていることもあるためです。

このため、管理費・共益費のない物件は、条件の似た物件と家賃を比較したうえで判断するのがおすすめです。

ちなみに、管理費・共益費を家賃とは別に徴収する物件が多い理由として、その方が家賃を安く見せられることがあります。

たとえば、「家賃7万円」の物件と「家賃6万5,000円＋管理費5,000円」の物件では、後者の方がお得に見えることが多いです。

管理費・共益費がある物件・ない物件のメリットと注意点

管理費・共益費がある物件（管理費・共益費が家賃とは別に設定されている物件）と、管理費・共益費がない物件（管理費・共益費が家賃に含まれている物件）とには、それぞれメリットがあります。

管理費・共益費がある物件のメリット

管理費・共益費のある物件は、そうでない物件よりも、敷金・礼金や更新の際の手数料などが安くなりやすいです。

敷金・礼金の額や更新料は、家賃を目安に設定されることが多いです。

管理費・共益費が家賃と別になっており、その分家賃が安ければ、それだけ敷金・礼金、更新料の額も安くなります。

管理費・共益費なしの物件のメリット

管理費・共益費が家賃に含まれている物件は、会社からの家賃補助がある場合に有利に働くことがあります。

家賃補助の対象が家賃のみであり、管理費・共益費が補助の対象外となっている場合は、家賃に管理費・共益費が含まれている方がお得です。

管理費・共益費の注意点

「フリーレントの物件（一定の期間家賃が無料の物件）を借りるから」「シェアハウスに住むから」などの理由で、管理費・共益費は自分と関係ないと思っている人もいるかもしれません。

しかし、管理費・共益費は、フリーレントの物件やシェアハウスでも発生します。

どこに住むにしても、何の費用がかかって、何の費用がかからないか、しっかり確認が必要です。

まとめ

「管理費」「共益費」は、建物全体に関わる設備や共用部の維持・管理のための費用です。

具体的な用途は、共用部の清掃や修繕の費用、電気代、各種設備のメンテナンス代、管理人の人件費などになります。

管理費・共益費がなくお得に見える物件もありますが、管理費・共益費が家賃に上乗せされているだけで実際には安くない場合もあるので、注意しましょう。

物件選びの際には、家賃と管理費・共益費の合計にも着目することが大切です。

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