賃貸物件の更新料とは？必要性と相場について

はじめに

賃貸物件に住んでいると、避けて通れないのが更新料の問題です。契約期間が満了を迎えるタイミングで、家賃とは別にまとまったお金を支払う必要があります。

賃貸契約の更新を初めて経験する方にとっては、更新料の支払いに納得ができないかもしれません。しかし、更新料の仕組みや理由、相場、対処法をきちんと理解し納得することが大切です。

更新料は毎月支払う家賃とは違い、多くの場合2年に1回のイレギュラーな支払いです。更新料のことを意識しないでいると、支払いを忘れてしまうこともありえます。

例えば、契約が自動更新で更新料に気づかず放置してしまうと、滞納したあげく大きな金額を一括で支払わなければならないといった大きなリスクを負いかねません。

この記事では、賃貸物件の更新料とは何か？ということから、支払わない場合のリスクなどを詳しく解説します。

賃貸物件の更新料とは

賃貸物件の更新料は、賃貸住宅の契約期間が切れたタイミングで、その後も契約を継続するために借主（入居者）が貸主（大家）に支払うお金のことです。家賃や管理費とは別に発生する費用で、特に関東地方を中心に広く見られる慣習です。

更新料は法律で義務付けられているわけではありません。契約書に明記されている場合に限り、支払いが求められます。そのため、初めて賃貸契約を結ぶときには見落とされがちで、更新時に予想外の出費となることも少なくありません。

「更新料って何のためにあるの？」という疑問を持つ方も多いでしょう。これは、更新料は貸主側が契約継続の対価として設定しており、貸主の収益の一部という側面もあります。

実際に、令和5年度住宅市場動向調査（国土交通省）によると、更新料を支払っている世帯は民間賃貸居住者のうち全体の48.2％¹と、約半数にのぼります。このように、多くの賃貸契約で更新料が求められている現状があるのです。

更新料はなぜ必要か

日本の賃貸市場では、契約更新時に貸主が借主に対して更新料を請求するのが「長年の慣習」として定着しています。特に首都圏ではこの傾向が顕著で、貸主にとって更新料は重要な収益源の一つです。

では、更新料が発生する背景にはどのような事情があるのでしょうか？

賃貸契約を更新するたびに発生する更新料は、そもそも戦後に住宅が不足していたことから端を発しています。

当時は入居希望の人数に対し、物件が十分にありませんでした。契約期間が終了するまでに、次の居住先を探すのは簡単なことではなかったのです。

そのため、契約を継続してその物件へ住み続けられることは、昔は貸主よりもむしろ借主にとって大きなメリットだったといえます。そのため、契約を継続する謝礼として支払われるようになったのが、更新料の始まりだといわれています。

現在では慣習となっている更新料ですが、以下のように活用しているケースもあります。

●月々の賃料を安く設定している場合の補填
●物件の維持管理費用
●将来の大規模リフォームに向けての資金

更新料の相場

賃貸物件の更新料は、法律で明確に金額が決まっているわけではありません。そのため、貸主が自由に設定できるのが実情です。

ただし、全国的な傾向としては「2年ごとの契約更新で家賃1か月分」を請求するケースが最も一般的です。

実際に、令和5年度住宅市場動向調査によると、更新料が「1か月分」と回答した世帯は66.4％²と、過半数を占めています。これは一つの目安として考えるとよいでしょう。

ただし、地域差もあるため注意が必要です。関東地方や京都府では更新料がある物件が多い一方で、関西の都市部などでは更新料が不要なケースもあります。

また、物件の種類や築年数、貸主の方針によっても金額や有無が異なるため、契約書をよく確認することが大切です。相場より高いのではと感じた場合は、不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。更新料に納得して契約更新を行うためにも、相場感をしっかり押さえておきましょう。

賃貸契約の更新時に必要になるのは、更新料だけではありません。契約更新にかかる事務手数料や火災保険料も同時に請求するケースがほとんどです。

例として、以下に1LDK・月9.5万円の賃貸物件を更新する際にかかる、一般的な費用の内訳を表にまとめました。

	金額（目安）	備考
更新料	95,000円	家賃1カ月分（貸主へ支払い）
事務手数料	5,000〜11,000円程度	不動産会社によって異なる。仲介業者が請求することも

更新料を払わないとどうなるか

「更新料って本当に払わなきゃいけないの？払わずに放置していてもいいのでは？」と思ったことがある方も多いのではないでしょうか。

結論からいえば、契約書に記載されている場合は、更新料の支払いは原則として有効とされています。

国土交通省の公式見解でも、「契約書に基づく更新料は有効」とされており、実際に最高裁判所も更新料の有効性を認める判決を出しています³。

そのため、もし更新料を支払わないまま放置すると、契約違反となり、以下のようなリスクが発生する可能性があります。

● 更新手続きがされず、契約が終了してしまう
● 遅延損害金が発生する
● 最悪の場合、強制退去の対象となる

実際に、更新料に気づかず払わないままで10年以上マンションに居住していて、3回分滞納した更新料をまとめて請求されたという話もあります。

うっかり忘れていただけでは済まされない場合もあるため、更新時期や金額については、契約時にしっかり確認しておきましょう。特に、契約が自動更新になっている場合や、更新の時期に家賃とともに引き落とされる場合には注意が必要です。

更新料を払いたくない場合の選択肢

更新料は家賃とは別に払うものなので、負担に感じるのは当然です。特に家計に余裕がないときや、そもそも更新料そのものに納得がいかないときなどは、できれば払いたくないものではないでしょうか。

また、たとえばある物件の契約期間が2年で、2年3ヶ月住む予定になっている場合、更新後に3ヶ月しか住まないなら更新料を払いたくないというケースもあるでしょう。

実は、更新料を避けるための方法がないわけではありません。

まず重要なのは、契約内容をよく確認することです。契約書に明記されていなければ、更新料の支払い義務は原則として発生しません。見直してみると、そもそも更新料の条項がない、または不明確な場合もあるので、細かくチェックしてみましょう。

また、更新料のない物件に引っ越すという選択肢もあります。引っ越しには費用や手間がかかりますが、長期的に見てトータルの支出が抑えられるケースもありえます。

更新後すぐに引っ越すことが決まっているのなら、大家や管理会社へ交渉するのも一つの方法です。

以下で、それぞれの内容をさらに詳しく見ていきましょう。

更新料がない物件へ引っ越しする

更新料を払いたくないとき、有力な選択肢のひとつが、更新料のない賃貸物件へ引っ越すことです。最近では、更新料を設定しない物件も増えています。特に関西地方や一部の都市部では、更新料の設定されていない物件は見つけやすいでしょう。

ただし、引っ越しにあたってはいくつか注意点があります。まず、契約期間の満了前に退去する場合は、予告期限までに退去の意思を大家に伝える必要があります。通常は1か月前などに決められていますが、連絡を怠ると、家賃が余計にかかるケースもあるので注意しましょう。

また、更新料がない物件はその代わりに、敷金や礼金、保証料など他の初期費用が高めに設定されていることもあります。費用のトータルコストで比較することが大切です。

更新料を払うより引っ越して環境も新しくしたいと考える方には、引っ越しは前向きな選択肢だといえます。

契約書に明確に記載されているか確認する

更新料を支払う前に、まず行うべきなのが契約書の確認です。更新料は法律で定められているわけではなく、契約書にその条項が明記されているかどうかで義務が生じるか否かが分かれます。

もし契約書に「更新料は家賃1か月分」などの記載があれば、契約に同意して契約している以上、原則として支払い義務があるとみなされます。反対に、契約書に更新料に関する記載がなければ、請求されても支払う必要はありません。

また、更新料に関する表現が曖昧だったり、条項が別の書類に記載されているケースもあるため、重要事項説明書もあわせて確認すると安心です。わからない点があれば、不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

契約内容をしっかり把握することで、知らずに支払ってしまったという後悔を防げます。

大家・管理会社に交渉する

更新した後に退去する時期がはっきり決まっているのなら、大家や管理会社へ更新料の免除か減額の相談をしてみるのもありです。法人管理の物件は交渉が難しいかもしれませんが、築古物件や個人のオーナーが管理している物件の場合、いつ部屋が空くかわかるのは貸主としてもメリットなので、応じてもらえる可能性はあります。

交渉が成立したら、必ず内容を書面に取りまとめて双方の署名・捺印を得ておきましょう。口頭だけでは後々のトラブルの元になります

まとめ

賃貸物件における更新料は、借主が賃貸契約を継続する際に貸主へ支払う費用です。

慣習的に設定されているケースがほとんどで、特に2年ごとに家賃1か月分が相場として一般的になっています。法律で定められているわけではないものの、契約書に明記されている場合は、原則として支払いが必要です。

しかし、更新料に納得がいかない場合は「契約書の内容を見直す」「更新料のない物件へ引っ越す」などの選択肢もあります。事前に契約内容をしっかり確認し、必要であれば不動産会社へ相談することも大切です。

当社ベストハウジングでも、更新料を設定していない物件を取り扱っております。賃貸物件を探しているものの更新料が気になるという方はぜひご相談ください。