リノベーション済み物件と新築物件の違いとは

はじめに

賃貸物件を探すとき、あなたが重視するポイントは何でしょうか。単に家賃や部屋の広さに限らず、住み心地や将来性も考えて選ぶ人は多いでしょう。
実際に令和5年度に行われた国土交通省の調査によれば、¹賃貸住宅を選ぶ上で重視した理由として最も多かったのは「家賃が適切だったから」で51.1％でした。その後、「住宅の立地環境が良かったから」が 32.1%、「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」と「交通の利便性が良かったから」が30.1％と同率で続いています。
このように、最近の賃貸に対するニーズは多岐にわたっており、人それぞれ重視するポイントが違うことが伺えます。
新築住宅は設備や建物が新しく、その部屋に住むのは自分が初めてだという気持ち良さがあります。しかしその一方で、お部屋の中身は画一的になりがちで希望の立地条件に建っていない場合もままあるのです。
一方でリノベーション済み物件では、築古ではあるものの最新の内装デザインや設備を備えているなど、新築に劣らない魅力が多くあります。
この記事では、リノベーション済み物件と新築物件の違いについて詳しく解説するとともに、それぞれどんな人に向いているかについて紹介します。新しく引っ越す賃貸住宅は新築かリノベーション済みかについてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸におけるリノベーション済み物件とは

賃貸におけるリノベーション済み物件とは、単に古くなった部分が修理・補修されている物件ではありません。間取りの変更や内装の全面改装などを行い、物件に新しい価値を加える工事が施された状態を指します。
デザイン性の高い空間や、現代のライフスタイルに合った機能性を備えた物件が多く、見た目は新築同様である場合がほとんどです。
特に都市部では、利便性の高い立地にある築古の建物をリノベーションし、魅力的な賃貸物件として提供するケースが増えています。わざわざ新築にこだわらなくとも、リノベーション済み物件で快適で個性的な住まいを手に入れることができるのです。

リノベーションとリフォームの違い

「リノベーション」と「リフォーム」は混同されがちですが、意味には明確な違いがあります。
リフォームは、老朽化した部分を元の状態に戻す「修繕」が中心です。一方でリノベーションは、間取りの変更や設備の一新など、簡単にいえば「より良く作り変える」ことが目的になります。
たとえば、壁紙や床材の張り替えのみならリフォームに該当しますが、キッチンやバスルームの位置を変更したり、部屋数を増減するような大規模な改装はリノベーションと呼ばれます。より快適に暮らせるよう、住まいを再構築するのがリノベーションの特徴です。とはいえ、リノベーションは住まい全体の改装とは限りません。中には、一部のみの部分的なリノベーションもあります。

項目	リフォーム	リノベーション
目的	原状回復・機能維持	性能向上・価値創造
工事規模	部分的修繕	大規模改修
法的手続き	基本的に不要	建築確認が必要な場合あり
工期	数日～数週間	数週間～数ヶ月
費用	数十万円～	数百万円～
具体例	壁紙張替え、設備交換	間取り変更、配管・配線更新

築年数の目安

リノベーション済み賃貸物件の築年数は、築20年以上の物件が多い傾向です。一般的には「築浅」とは築5年未満を指し、「築古」は築20年以上が目安とされています。なお、新築住宅に関しては「新たに建設された『住宅』であって、建設工事の完了から1年以内で、かつ人が住んだことのないもの」という厳密な定義があります。²
築古とされる物件の中でも、1981年5月31日以前に建てられた物件は「旧耐震基準」で建築されており、震度6強以上の地震に対する耐震性は期待できません。新耐震基準（1981年6月1日施行）と比較すると、安全性が低い可能性があります。
リノベーションで内装がきれいになっていても、建物自体の構造に関しては慎重に確認しなければならないのです。また、築年数が古いと、外観や共用部に古さが感じられる場合があるため、内装だけでなく全体の状態をチェックする必要もあります。

リノベーション済み賃貸物件と新築賃貸物件の5つの違い

リノベーション済み物件と新築物件にはそれぞれ異なった魅力がありますが、具体的にはどんな違いがあるのでしょうか。ここでは、家賃や設備、入居までの流れなど5つの視点から表で比較してみましょう。

	新築物件	リノベーション済み物件
家賃・初期費用	家賃・敷金・礼金が高めに設定されていることが多い	築年数がある分、新築よりは家賃が抑えられる傾向 フリーレントがあるなど、比較的初期費用を抑えやすい
内装・設備	最新設備で統一感がある すべて新品	内装・設備が一新されていることが多く、デザイン性は高い 設備に古さが残る場合もある
入居までの期間	建設中から募集されるため、入居まで時間がかかることも	すでに完成済みのため、内見後すぐに入居できることが多い
周辺環境	郊外や開発エリアが多く、駅や施設から遠い場合がある	駅近や利便性の高い立地にあるケースが多く、生活に便利
周辺環境	郊外や開発エリアが多く、駅や施設から遠い場合がある	駅近や利便性の高い立地にあるケースが多く、生活に便利
保証内容	建物が新しいため、性能保証や防災・防犯設備が充実して安心感がある	管理会社により手厚い保証あり フリーレントや短期解約ペナルティ緩和など柔軟な条件が可能なことも

以下に、詳しい内容を見ていきましょう。

家賃・初期費用

新築物件は最新の設備や内装を備えている上、広告費や人件費がかかっているため家賃が高めに設定されていることがほとんどです。さらに、敷金・礼金などの初期費用も高額になる傾向があります。
一方、リノベーション済み物件は築年数が経過しているため、新築よりも家賃が抑えられるケースが多く、コストパフォーマンスに優れています。
実際に、JR武蔵野線や東武伊勢崎線の沿線の物件で新築とリノベーション物件の家賃を比較すると、同じ間取りでも新築物件の方が2～3万高く設定されています。³
また、リノベーション済み物件の中には「フリーレント（一定期間の家賃無料）」が設定されているものもあり、引っ越しの初期負担を少なくできる場合があります。ただし、敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料などの他の初期費用は通常通り発生するので、その点は注意が必要です。

参考：フリーレントの賃貸物件は本当に得か？落とし穴はないか？

内装・設備

内装に関しては、新築物件は当然すべてが最新で統一感があり、使い勝手もよく設計されています。これに対して、リノベーション済み物件でも内装や設備が一新されている場合が多く、見た目の綺麗さやデザイン性は新築に引けを取りません。
ただし、リノベーション物件の中には水まわりなど一部の設備が古いままの場合もあります。内見の際は、すべての設備状態を確認することが大切です。見た目に惑わされず、実用性もしっかりチェックしましょう。

入居までの期間

新築物件は建設中の段階で募集が始まることが多く、実際に入居できるまでには時間がかかるケースもあります。前の住居を退去するタイミングが決まっている場合は、特に注意が必要です。
一方で、リノベーション済み物件はすでに完成している状態で募集されていることがほとんどで、気に入ればすぐに入居できる点がメリットです。

周辺環境

新築物件は郊外や開発エリアに建てられることが多く、駅や商業施設からやや離れていることもあります。それに対して、リノベーション済み物件は既存の住宅街や駅近など利便性の高い立地にあることが多く、生活のしやすさに直結します。
立地環境を重視したい方にとっては、リノベーション物件に軍配が上がるケースが少なくありません。毎日の通勤・通学や買い物などの利便性を考慮すると、周辺環境は大きな比較ポイントの一つです。

保証内容

新築物件は建物自体が新しいため、住宅性能に対する保証が整っていることが多く、安心感があります。また、最新の防災・防犯設備が備えられていることも特徴です。
一方、リノベーション済み物件でも、施工内容や管理会社によっては保証が手厚く設定されていることがあります。特に、フリーレント期間や短期解約のペナルティ緩和など、借主にとって有利な条件がつくことも。契約前には、保証内容をしっかり確認しておくことが重要です。

リノベーション済み賃貸物件の注意点

リノベーション済み物件は魅力が多いのですが、新築物件ではみられない注意点もあります。たとえ内装は新築と変わらなくても、建物の構造や設備面に関しては慎重に確認しなければなりません。
ここでは、リノベーション済み賃貸物件の注意点について具体的に解説します。

耐震性・耐火性・防音性が低い可能性がある

築年数が古い物件は、建築当時の基準で建てられているため、現代の耐震・耐火・防音性能を満たしていない場合があります。特に1981年以前の建物は旧耐震基準に該当するため、契約する前に建物に補強工事を施しているかどうかなどを確認しましょう。
物件の耐震性を確認するには、以下の3つの方法があります。
・建築確認済証の確認（1981年6月1日以降か）
・耐震診断書の有無（Is値0.6以上が安全基準）
・耐震補強工事の履歴確認
建築契約済証や耐震診断書は、大家か不動産会社へ確認したい旨を申し出れば、書類のコピーを見せてもらえるか内容を教えてもらえます。ただし耐震診断書は提示義務がないため、貸主が保有していないケースもあるため注意しましょう。もし診断書がなくても、「耐震補強工事をしたかどうか」や「耐震基準に適合しているか」を確認しておくのがポイントです。
また、防音性能が不十分な場合は、上下階や隣室の生活音が気になるケースもあります。内見時には、特に音の響きや建具の厚さなども確認すると安心です。 内見のときに防音性能を確かめるには、以下のような方法があります。
・隣室・上下階から生活音が聞こえるか確かめる
・界壁（隣の部屋と部屋を仕切る壁）の厚さを見る
・二重サッシ等の防音対策があるか確かめる
隣室や上下階、外からの音が聞こえるかどうか耳を澄ましてみましょう。また、界壁の厚さはRC造150mm以上、木造100mm以上が理想です。
床や壁の振動から起こる音は二重サッシだけでは防音対策にならない場合もありますが、空気振動で伝わる音に対しては効果があります。
加えて、断熱性能の確認もしておくと安心です。以下に、確認するポイントを紹介します。
・窓の結露状況を確認する
・外壁に断熱材が施工されているか確認する
・光熱費の目安を管理会社に確認する
結露ができやすいということは、外気の寒さが部屋に伝わりやすいということでもあります。そのため、断熱性能は低いと考えられるのです。結露の状況がわからなければ、壁や床に断熱材が施工されているか聞いてみるのも良いでしょう。
また、光熱費の目安を聞いてみるのも一つの方法です。光熱費が思ったよりも高めならば、エアコンを使う頻度が高い可能性があり、その物件の耐熱性には不安があります。

設備が古い場合がある

見た目が綺麗なリノベーション物件でも、給排水管や電気容量、水まわりの設備など、目に見えない部分が古いままになっていることがあります。
以下の表に、リノベーション物件で確認しておきたい設備のポイントをまとめました。

設備	確認項目	推奨・注意点
電気設備	分電盤の設置年	20年以上経過している場合は老朽化の可能性あり
	契約アンペア数	単身なら30A以上、ファミリー世帯なら40A以上推奨
	コンセント数と位置	生活動線に合っているか、家具配置に支障がないかを確認
給排水設備	給水管の材質	鉛管が使用されている場合は健康面の不安があるため、交換確認が必要 鉄管・銅管の場合は劣化がないか確認
	排水管の清掃履歴	年1回以上の定期清掃が望ましい（詰まりや臭い対策）
	水圧確認	特に最上階は水圧が弱いことがあるので実際に水を出して確認
ガス設備	ガス器具の設置年	10年以上経過している場合は故障リスクが高く、交換を検討
	プロパンガスかどうか	都市ガスに比べ料金が高いため、事前に料金単価を確認

特に、ブレーカーの容量が少ない場合は注意しましょう。例えば食洗器と電子レンジ、湯沸かしポットを同時に使うとすぐブレーカーが落ちて使えないといった不便が生じることもあります。
また、リノベーション済み物件では部屋はきれいでも廊下や階段、エントランスといった共用部分が改修されていないケースも多く、古さを感じるかもしれません。
契約するときには、物件全体を見て判断することが大切です。

築年数が古いとゴキブリが出やすい

築年数の古い建物は、壁や床の隙間、配管周辺などから害虫が侵入しやすい傾向にあります。とくにゴキブリに悩まされる声は少なくありません。
リノベーションによって内装はきれいでも、構造上の問題は改善されていないこともあるため、過去の害虫被害の有無や、定期的な害虫対策が行われているかを確認しておきましょう。
具体的に確認しておきたいのは以下の点です。
・定期的な防虫作業を実施しているか
・過去の害虫被害報告書を請求して開示してもらえるか
・近隣に飲食店があるか
・共用部のゴミ置き場など建物全体の清掃状況
防虫作業は年2回以上行われていれば安心です。また、建物の近くに飲食店があるとどうしてもそこがゴキブリなどの害虫の発生源になってしまいます。害虫が無理なら、近くに飲食店がある物件は避けるほうが無難です。

物件数が少ない

リノベーション済み賃貸物件は全体としてまだ数が限られており、希望する条件に合う物件を見つけるのが難しいこともあります。特に人気エリアでは、リノベーション済み物件は競争率が高くすぐに埋まってしまうケースも見られます。
希望するエリアにリノベーション済み物件が少ない場合は、こまめに情報をチェックしたり、不動産会社に希望を伝えておきましょう。

家賃の相場が一般より高い

リノベーション物件は、内装のグレードアップやデザイン性の高さが加味されて、同じ築年数の物件よりも家賃がやや高めに設定されることがあります。コストパフォーマンスは良くても、自分の予算に対して見合っているかを冷静に判断しましょう。
また、管理費や更新料などを含めたトータルコストで比較することも大切です。見た目や一時的なキャンペーンだけで判断せず、長期的な住みやすさも考えて選ぶようにしましょう。

リノベーション済み賃貸物件か新築賃貸物件かを選ぶときのポイント

ここまでの情報をふまえ、リノベーション済み物件と新築物件のどちらが自分に合っているか迷っている方も多いかもしれません。ここでは、選ぶ際に意識したい2つの視点をご紹介します。

長く住みたいかどうか

長期間住むことを前提にするなら新築物件がおすすめです。住宅性能の高さや設備の新しさ、快適な住環境は長く住み続けるにあたって安心につながります。
一方で、転勤や転職などで柔軟に住み替える必要があるなら、リノベーション済み物件を選択するのが良いでしょう。家賃が抑えられ、フリーレント付きなど初期費用を軽減できる物件も多いため、引っ越しのハードルが下がります。
ライフプランや将来の見通しをもとに、住む期間に目を向けることで、最適な選択ができるでしょう。

物件のどこにこだわりたいか

「最新の設備」「きれいな内装」「統一感のある空間」といった要素を重視するなら、新築物件がぴったりです。新しいというだけで、気分も上がりやすく、安心感も得やすいでしょう。
一方で、「デザイン性」「駅や商業施設への近さ」などにこだわるなら、リノベーション済み物件も魅力的です。内装が個性的であったり、利便性の高い立地にあったりと、暮らしにフィットする物件が見つかる可能性があります。
自分が何を大切にして暮らしたいかを明確にすると、迷いも少なくなるでしょう。

まとめ

リノベーション済み物件と新築物件、それぞれに魅力と注意点があります。自分にとってどちらが合っているのかを見極めるには、自分の暮らし方やこだわりたいポイントを整理することが大切です。
リノベーション済み物件は、コストパフォーマンスや立地の良さ、デザイン性に魅力を感じる方に向いています。一方で、新築物件は、最新設備や長期的な快適性を重視したい方におすすめです。
あなたのライフスタイルや将来設計に合わせて、最適な住まいを選んでください。どちらを選んでも、自分に合った納得のいく暮らしができるよう、しっかり情報を集めて判断することが成功のカギになるでしょう。
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