56. 築30年の物件、借りても大丈夫？ メリット・デメリットと注意点

築30年の物件の特徴

築30年の賃貸物件では、次の3つのような特徴があります。

設計の違い

築30年以上の物件になると、最近建てられた物件とは設計の傾向が変わってきます。

住宅の設計には、時代ごとのトレンドがあります。建てられた年代によって、設計の傾向が変わってくるのです。

たとえば1990年代以前に建てられた物件では、最近の物件とは異なり、畳の敷かれた和室があったり、すりガラスの入ったレトロなデザインの引き戸があったりすることも多いです。

使用されている建材や機能性

建てられた年代によって、設計だけでなく、使われている建材の種類の傾向も変わってきます。建材の種類が異なれば、建物の機能性も変わってきます。

たとえば、築30年以上などの古い物件は、最近の新しい物件に比べると木造の建物も多いです。

木造の物件は、鉄骨などが使われている物件に比べると、防音性や耐久性で劣ります。ただし、建築コストを抑えやすく、そのぶん家賃が安いことがメリットです。

設備の古さや更新状況

築年数が古い物件では、キッチンやお風呂、洗面台など、備え付けられている各種設備も古くなってきます。

水回りでお湯と水をスムーズに切り替えられず不便だったり、設備の見た目が古臭く感じられたりすることもあるでしょう。

ただし、一部の設備が新しいものに入れ替えられていたり、リノベーションでほとんどの設備が新しくなっていたりする物件もあります。

メリット

築30年などの古い物件には、次のようなメリットもあります。

家賃が安い

古い物件は、新しい物件と比べ、家賃が安い場合が多いです。同じ広さの物件でも、築年数が古ければ、家賃が安くなっている傾向にあります。

このため、広さの割に安い家賃で物件を借りられます。

立地がとても良い物件もある

古い物件のなかには、立地がとても良い物件もあります。

古い物件とは、言い換えれば昔からある物件です。昔からあるということは、その物件がある土地が昔から栄えて開かれた土地であることを意味している場合もあります。

昔から栄えている土地は、交通の便が整えられていたり、いろいろなお店や施設でにぎわっていたりすることも多いです。

レトロなデザインや和室が好きな人にはおすすめ

築30年などの物件では、ドアや窓が昭和風のレトロなデザインだったり、畳やふすまを使った和室があったりすることも多いです。

レトロなデザインや和室が好きな人なら、敢えて古い物件もチェックすることで、自分の好みに合った物件を見つけられるかもしれません。

デメリット

古い物件にはメリットもありますが、次のようなデメリットもあります。

設備が老朽化している場合がある

築年数が古いぶん、設備も年数が経って老朽化している場合もあります。

とくに心配なのが、給排水管や電気の配線、壁や床、天井です。

給排水管や電気の配線は壁の中に埋まっているため、交換のためには物件を一部解体しなければならず、気軽には交換できません。
壁や床、天井も、新しくするには既存の部分の解体が必要でコストがかかります。

このため、これらの設備は更新・改修されにくく、古い物件では老朽化していることが多いのです。

耐震性が低いことがある

築30年以上の物件のなかには、耐震性が低いところもあります。

とくに、建築確認（設計図などが建築基準法の基準を満たしているかどうか着工前に確認すること）が1981年6月1日より前になっている物件には注意が必要です。

なぜなら、1981年6月1日付けで、耐震基準が改正されたためです。

耐震基準はこれまで何度か改正されており、1981年6月1日より前の耐震基準が旧耐震基準、1981年6月1日以降の耐震基準が新耐震基準と呼ばれています。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下です。

旧耐震基準	震度5程度の中規模地震なら倒壊・崩落しない。 震度6～7程度の大規模地震については規定なし。
新耐震基準	震度5程度の中規模地震なら軽微なひび割れ程度に留まり、損壊しない。 震度6～7程度の大規模地震なら倒壊・崩落しない。

このように、新耐震基準に則った物件は震度6～7程度の地震でも倒壊・崩落しないように計算して建てられていますが、旧耐震基準に則った物件では、震度6～7程度の地震に対応していません。

ただし、旧耐震基準の時代に建てられた物件であっても、耐震補強工事で耐震性を高めている場合もあります。

築30年以上の物件を検討する場合には、1981年6月1日以降に建築確認された物件か、耐震補強工事を施工済みの物件を選ぶのが望ましいでしょう。

断熱性が低い場合がある

古い物件は、新しい物件に比べると、断熱性が低い傾向にあります。

断熱性が低いと、部屋の気温が屋外の気温の影響を受けて下がりやすいです。暖房を付けても、暖房の熱が外に逃げやすいため、暖房も効きにくくなっています。

このため、断熱性が低い物件だと、暖房が効きにくさで悩んだり、電気代が高くなったりする恐れがあるでしょう。

リノベーション済み物件は得か？

古い物件のなかには、リノベーション済みの物件もあります。
「リノベーション済みの物件はお得？ そうでもない？」と悩む人もいるでしょう。

リノベーション済みの物件には、メリットとデメリットの両方があります。メリットとデメリットのどちらが自分にとって大きいかによって、お得かどうかが変わってくるでしょう。

リノベーション済みの物件のメリットとデメリットは以下です。

メリット

リノベーション済みの物件のメリットは、次の2つになります。

水回りが新しい

リノベーション済みの物件は、水回りの設備が新しくなっていることが多いです。

このため、台所のシンクや洗面台、お風呂などを快適に使うことができます。

中古物件の検討にあたって、「古い水回りは我慢するしかないかな」と悩んでいる人には、リノベーション済みの物件の検討がおすすめです。

新築に比べれば家賃が安い

リノベーション済みであっても、築30年などの古い物件であれば、新築よりも家賃が安い傾向にあります。

このため、「いろいろな設備が新築並みに新しいけど、家賃は新築よりも安い」といった物件もあります。

「新築の物件は家賃などの面で厳しいけど、設備が新しいところに住みたい」というニーズにぴったりです。

デメリット

リノベーション済みの物件のデメリットは、次の3つです。

中古物件の割には家賃が高め

リノベーション済みの物件は、新築に比べれば家賃が安めの傾向にあります。しかし、同じくらいの築年数でリノベーションをしていない物件に比べれば、家賃は高めです。

このため、家賃を抑えたいと思っている人には、リノベーション済みの物件は家賃が高すぎると感じられるかもしれません。

共用部分は古い場合が多い

「リノベーション済み」とひとくちに言っても、リノベーション済みの範囲は物件によりけりです。

リノベーション済みなのは専有部分のみで、共用部分は古いままの物件もあります。

リノベーション済み物件への入居を検討する場合は、どこからどこまでがリノベーションされているのか、内見などでよく確認することが必要です。

見えない部分が古い場合がある

リノベーション済みとはいっても、リノベーションされているのは目で見てわかりやすい表面的な部分のみで、壁の内側の電気の配線や床下の配管などは古いままのことも多いです。

このため見た目が新しくきれいに見えても、配線の不具合で漏電したり、古くなった配管で水漏れが起きたりする恐れのある物件もあります。

借りる際の注意点

実際に物件の契約を結ぶ際には、次の3点に注意しましょう。

内見でチェックするべき点をしっかりチェックする

入居してから後悔することのないように、契約前の内見で、物件をしっかりチェックすることが大切です。

チェックポイントとしては、以下のようなものがあります。

● 駅から物件まで実際に移動してみて、時間がかかりすぎたり、治安面に不安があったりしないかどうか
● スーパーや病院など、生活に必要な施設が周辺にあるかどうか
● 共用部分が汚かったり、壊れたまま放置されていたりしないか
● 玄関の広さやシューズボックスの容量が十分か
● 給湯器の性能やキッチンのスペースの広さが十分か
● 窓やドアの建て付けが悪くないか

内見の際のチェックポイントや内見に用意するものなどの詳細は、こちらで解説しています。ぜひご確認ください。
https://www.best-housing.co.jp/useful/chintai_manual/011column/

不動産業者や管理会社に大規模修繕の予定の有無を確認する

古い物件では、建物全体の大規模な修繕工事が実施されることがあります。
建物の大きさや工事の内容によりますが、工事にかかる期間は数カ月〜1年程度のことが多いです。

工事の間は、建物の周りを足場で囲われて部屋が暗くなったり、工事の音がストレスになったりするため、快適に過ごすのは難しいでしょう。

契約書をしっかり確認する

賃貸借契約では、契約書にサインする前に、契約書の内容をしっかり確認することも重要です。
古い物件の契約の際には、とくに次の3つの点の確認が大切になります。

いつまで住めるか

古い物件のなかには、解体や建て替えが検討されている物件もあります。解体や建て替えの折には、入居者は原則退去しなければなりません。

大家さんが物件の建て替えなどに際して入居者に退去してもらう場合には、退去の6カ月前までに入居者に通知することが義務付けられています。

このため、いきなり退去を要求されることはありませんが、自分のライフプランなどのことを考えても、建て替えなどで数年以内に退去となる心配がないかどうか、確認しておきたいところです。

修繕の取り決めはどうなっているか

契約上で、物件の修繕や契約の更新がどのように取り決められているか確認しましょう。

通常、物件の各種設備の修繕の義務は貸主にあります。しかし物件によっては、特約で修繕の義務が借主に課されている場合もあります。

古い物件では設備の不具合が起こりやすく、その修繕の義務が借主にあれば、場合によっては借主の金銭的負担が大きくなってしまいます。修繕の義務についてどのような取り決めになっているか、確認しておきましょう。

更新の取り決めはどうなっているか

契約の更新の取り決めがどうなっているのかも、確認が必要です。

一般に、賃貸物件は2年おきに契約の更新の手続きをすれば住み続けられるようになっていますが、そうではない物件もあります。

わかりやすい例が、定期借家契約の物件です。
定期借家契約とは、決められた期間の居住の後は立ち退かなければいけない契約です。契約を更新して住み続けることはできません。

古い物件では、定期借家契約で借主に入居してもらい、契約期間満了後にリノベーションや建て替えを計画している物件もあります。

このため、古い物件ではとくに更新の取り決めに注意が必要です。

まとめ

築30年以上の古い物件には、設計の傾向が最近の物件とは違っていたり、設備に年季が入っていたりなどの特徴があります。

家賃の安さなどのメリットは魅力的ですが、耐震性や断熱性に問題があることもあるので注意しましょう。

「家賃を少し抑えめにして、かつ水回りなどの設備が新しい物件に住みたい」という場合は、リノベーション済み物件も視野に入れるのがおすすめです。

契約の前には、「大規模修繕工事や建て替え、解体などの予定がないか」「更新の取り決めはどうなっているか」などにとくに注意しましょう。

「草加市か足立区あたりの地域で、古い物件も視野に入れて入居先を探したい」という方は、ベストハウジングまでお気軽にご相談ください。

ベストハウジングは、草加市・足立区の地域で20年以上の実績を誇る不動産会社です。

● 設備が古かったり断熱性が低かったりしても、家賃がとても安い物件はないかな
● 家賃が安めで、水回りを気持ちよく使える物件はないかな
● 掘り出し物のリノベーション済み物件はないかな

ベストハウジングは、このようなお客様ひとりひとりのニーズ・ご希望に寄りそいます。