訳あり物件は事故物件だけではない・安すぎる物件の落とし穴と掘り出し物物件を見つける方法

訳あり物件には掘り出し物がある

訳あり物件にはさまざまな種類があり、種類によって「訳あり」の内容が変わってきます。

賃貸物件に住むとき、気になるポイントは人それぞれです。「訳あり」の内容がその人にとって気になるポイントでなければ、その訳あり物件はストレスなく家賃を抑えられる掘り出し物といえるでしょう。

また、物件によっては、大家さんが心理面で細かな心配りをしてくれる場合もあります。

訳あり物件であることから、入居者の住み心地をより真剣に考えてくれたり、設備の交換などに柔軟に応じてくれたりすることがあるのです。

そもそも訳あり物件とは

訳あり物件とは、居住にあたって何らかの問題を抱えている物件のことです。
とくに「告知事項あり」の物件のことを指します。

告知事項とは、賃貸借契約を結ぶ前に不動産会社が借主に告知しておかなければならない事項のことです。

国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、過去3年間に事故・事件で人が亡くなっている物件については、その旨を借主に告知しなければいけないとされています。

ただし、これはあくまで目安です。告知する必要があるかどうかは、さまざまな条件に左右されるため、告知事項に明確な基準はありません。

このため、告知事項が特にない物件であっても、何らかの問題を抱えているケースもあります。

訳あり物件は、抱えている問題の種類によって、大きく次の3種類に分けることができます。

● 心理的瑕疵物件
● 法的瑕疵物件
● 環境的瑕疵物件

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、住むのに心理的な抵抗感をもつ要因のある物件のことです。

主には、事故や事件で人が亡くなった物件のことを指します。
一般に、訳あり物件といえば心理的瑕疵物件を意味することが多いです。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、現行の建築に関わる法律（建築基準法や消防法、都市計画法など）の基準を満たしていない物件のことです。

建築基準法や消防法など建築に関わる法律は、たびたび改正され、以前に比べ基準が厳しくなってきました。

このため古い物件のなかには、建築当時の法律の基準は満たしていても、現行の法律の基準は満たしていない物件があるのです。このような物件のことを、「既存不適格物件」といいます。

既存不適格物件は、現行の建築基準法に適った物件に比べると耐震性が低かったり、現行の消防法に適った物件に比べると防火性が低かったりするおそれがあります。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、住むのに心理的な抵抗感や不快感をもつ要因が周辺環境にある物件のことです。

主には、次のようなケースを指します。

● 墓地や葬儀場、刑務所など、一般に周囲から嫌悪されがちな施設がそばにある
● 周辺の工場などの施設が原因で、異臭がする
● すぐ近くに鉄道や高速道路、繁華街などがあり、騒音がする

環境的瑕疵の特徴のひとつとして、感じ方の個人差が激しいことがあります。

周辺環境の何が気になり、何が気にならないかは、人それぞれの感じ方による部分が大きいためです。

このため、環境的瑕疵は基準を設けることが難しく、賃貸借契約書などの書面上で扱われることはほとんどありません。

訳あり物件を見分けるポイント

訳あり物件を見分けるポイントは、次の5つです。

● 「告知事項あり」の記載がないか確認する
● 家賃が相場より大きく安くないか確認する
● フリーレントがないか確認する
● 内見のときに物件をよく確認する
● 不動産会社に確認する

「告知事項あり」の記載がないか確認する

物件の広告を見たり詳細を読んだりするとき、「告知事項あり」の記載がないか確認しましょう。

「告知事項あり」の記載がある場合、その物件は訳あり物件である可能性が非常に高いです。

家賃が相場より大きく安くないか確認する

間取りや立地の割に家賃が安い物件は、家賃が安く設定されているだけの何らかの理由がある場合が多いです。

家賃が相場より大きく安い物件を見つけても、むやみに飛びつかず、周辺環境などをよく調べた方がよいでしょう。

フリーレントがないか確認する

賃貸物件のフリーレントとは、入居の最初の1カ月間や2か月間など、一定の期間家賃が無料になる賃貸借契約のことです。

フリーレントの物件のなかには、訳あり物件もあるといわれています。訳あり物件は、一般的な賃貸借契約では入居者を確保するのが難しく、「一定期間は家賃が無料」という特典を付けて入居者を募ることがあるのです。

ただし、フリーレントの物件のすべてが訳あり物件であるわけではありません。築年数や立地が原因で入居者を確保しにくい物件などでも、フリーレントが採用されることがあります。

内見のときに物件をよく確認する

入居の検討にあたって物件を内見するときには、物件の一部だけが不自然に新しくないか確認しましょう。

事故や事件の起きた物件では、痕跡を消すために、事故や事件の起きた場所だけリフォームすることがあります。

一部屋だけフローリングが新しい物件などには、注意した方がよいでしょう。

不動産会社に確認する

気になる物件があるときには、「過去に事故や事件で人が亡くなった物件ではないか」など、気になる点をしっかり不動産会社に確認しておきましょう。

国土交通省の定めたガイドラインでは、事故や事件から3年以上の月日が経っていても、問い合わせがあった場合には過去の事故・事件について知らせなければいけないことになっています。

訳あり物件の具体例

訳あり物件の具体例としては、次のようなものがあります。

騒音問題のある物件

すぐ近くに鉄道や高速道路、繁華街やカラオケ店などがあり、騒音問題のある物件です。

家にほとんどいない人や生活するのに音が気にならない人ならいいですが、そうでない場合は、騒音でストレスを感じたり、音がうるさくて夜眠れなかったりするおそれがあります。

人間関係に問題のある物件

同じ建物内にマナーやルールを守らない人が住んでいたり、住人同士で仲が悪かったりして、人間関係に問題のある物件もあります。

たとえば、次のようなことでストレスを受けるおそれがあります。

● 隣の部屋の人が大音量で音楽を流してうるさいので、やめてくれるように頼んだが、やめてくれない
● 建物の共用部で住人同士がよく言い争いをしている

環境問題のある物件

賃貸物件の環境問題は非常に種類の幅が広いですが、代表的なものとして、浸水地域や土壌汚染地域があります。

浸水地域とは、河川の氾濫などの水害のときに浸水するおそれのある地域のことです。
土壌汚染地域とは、正確には土壌汚染対策法の指定地域といい、法律で定められた基準値以上の有害物質で汚染されている地域のことです¹。

これらにあたる地域や、そのすぐ近くに建っている物件では、「水害で家の家財道具が被害を受けた」「土壌の有害物質で健康被害を受けた」などのことがありえます。

法律問題のある物件

建築物のなかには、築年数が古いため現行の建築基準法に対応していなかったり、設計や建築のときのミスで建築関連の法律に違反していたりする物件もあります。

これらの建物を賃貸として貸し出すことは禁止されていないため、「たまたま目に留まった賃貸物件が違法建築だった」などのことも起こりうるのです。

入居した物件が違法建築だった場合、地震で建物が傾いたり、火事が起きたとき火の回りが早かったりするおそれがあります。

居住期間に制限がある

賃貸物件のなかには、「定期借家」といって、居住期間があらかじめ定められている物件もあります。
たとえば、居住期間が3年間と定められている物件の場合、3年間を超えて住み続けることはできません。また、3年の期間が経つ前に契約を解除することもできません。

こうした定期借家のなかには、事故・事件で人が亡くなった物件もあります。

事故・事件で人が亡くなった物件では一般に告知義務が発生しますが、ひとり新たに入居すれば、その後は告知義務がなくなるといわれています。

そのため、事故・事件で人が亡くなった旨の告知義務の解消のために、家賃を安くして定期借家のかたちをとり、その後家賃を元に戻して一般借家（借主のタイミングで退去できる一般的な賃貸）として貸し出すケースがあるのです。

まとめ

訳あり物件は、大きく次の3つがあります。

● 心理的瑕疵物件（住むのに心理的な抵抗感をもつ要因のある物件）
● 法的瑕疵物件（現行の建築に関わる法律（建築基準法や消防法、都市計画法など）の基準を満たしていない物件）
● 環境的瑕疵物件（住むのに心理的な抵抗感や不快感をもつ要因が周辺環境にある物件）

このように、訳あり物件といっても、「訳あり」の内容はさまざまです。

訳あり物件は家賃が安いことが多いので、自分にとって気にならない内容の「訳あり」であれば、住居費をお得に抑えることができます。

「家賃を抑えて新居を探すのに、訳あり物件も視野に入れたい」とお考えの方は、ベストハウジングまでお気軽にご相談ください。

ベストハウジングは、草加市・足立区で20年以上の実績を誇る不動産会社です。

● 少し問題があっても、家賃が安くて生活するのに大きな支障のない物件ってないかなあ
● いろいろな物件を候補に入れたいな

上記のようにお考えの方を、ベストハウジングは丁寧にサポートいたします。