賃貸物件の仲介手数料が0円（無料）物件のなぜ

そもそも仲介手数料とは

そもそも賃貸物件の仲介手数料とはなんでしょうか？
賃貸物件を借りる場合、大家さんと直接交渉すれば仲介手数料は必要ありません。しかし、普通はそんなことはしませんよね。
自分で物件を探すことは難しいですし、大家さんと交渉する、賃貸借契約を結ぶといった様々なプロセスをサポートしてくれる不動産会社に依頼するのが普通です。
不動産会社は借り主と、大家さんの間にはいって（これを仲介といいます）全面的にサポートすることを業務としています。
このサポートの対価が仲介手数料で、これが不動産会社の収入となっているのです。

この仲介手数料は「家賃1ヶ月分＋消費税」が上限と決められています。¹
不動産会社は物件を貸す側の大家さんと、借りる側の賃借人の両方から仲介手数料をもらうことができるのですが、この合計が「家賃1ヶ月分＋消費税」です。

賃貸物件を借りる場合、本来なら消費税含めて家賃の0.55ヶ月分が支払うべき仲介手数料となります。しかし、借りる側からの了承を得れば1.1ヶ月まで取ってもいいことになっています。この場合は、大家さんからは仲介手数料はとってはいけないことになります。

¹報酬額は宅地建物取引業法により規定されています。
宅地建物取引業法第46条
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。」

国土交通大臣の定めとは建設省告示1552号「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の第四を指します。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする。

仲介手数料の相場

「借りる側からの了承を得れば、家賃の1.1ヶ月まで取ってもいいことになっている」と述べましたが、実際にはこの金額が多いです。
もちろん借り主から了承を得るわけなのですが「0.55ヶ月が本来の手数料ですよね。だから1.1ヶ月は払いたくありません」といってみても意味がありません。
大家さんが仲介手数料を払うことに同意していることはほとんどないためです。

ちなみに借りる側からの了承は、不動産会社から説明される重要事項説明書の中の条文として記載されていることがほとんどです。
「本賃貸契約において、1ヶ月分(消費税別途)の賃料を支払うことを承諾しました。」
といった文言が記載されており、この書面に署名捺印することで了承を得たことになるのです。

仲介手数料は家賃の1.1ヶ月が多いですが、0.55ヶ月というケースもたまにあるといったところです。

仲介手数料０円（無料）物件はなぜ存在するのか？

「仲介手数料は不動産会社の収入となる費用」と説明しました。では仲介手数料が0円だと不動産会社は全く儲からないように思えます。
しかし、仲介手数料が0円であるということは、借り主からの仲介手数料以外の収益があるということなのです。ではどのような収益があるのでしょうか。

１．大家さん側が広告費を不動産会社に払っている

広告費(Advertisement：アドバタイズメント　略称AD)を大家さんが不動産会社に払うことがあります。

不動産会社間で共有される不動産物件情報にAD100%と記載されている物件であれば、１ヶ月分の家賃の100%、AD200%であれば２ヶ月分を不動産会社に払ってくれるということです。（AD1、AD2といった表記もあり、これはそれぞれ1ヶ月分、2ヶ月分という意味です）
このような物件であれば仲介手数料をとらなくてもちゃんと利益が出るというわけです。

仲介手数料は「家賃1ヶ月分＋消費税」と宅地建物取引業法により上限が決められているわけですが、広告費という名目であれば、大家さんからは更にもらうことはできるのです。

長く空室が続いている物件は、大家さんとしては収益が減るので非常に困ります。そのため、不動産会社に広告費を払ってでも早く賃借人を見つけて欲しいと考えるわけです。

魅力的な物件であれば、ADを使わなくても自然に物件に借り手がつきます。つまり、ADのある物件は周辺の物件に比べて見劣りする場合が多いといえます。

駅から遠いなど利便性が低い立地にある、築年数が古く見た目にも老朽化が著しい、設備が古く見劣りがするといった条件のある物件です。

AD300％といったADが高額な物件もごくまれにあります。
このような物件はよほど入居者に困っているわけで、借りてくれれば不動産会社としてはありがたいですが、あまりお勧めはしにくい物件であることがほとんどです。

不動産会社に出向いて、最寄り駅や家賃、広さなど様々な条件を提示すると、不動産会社はFAXやメールなどで、物件資料を取り寄せてくれます。
「これなどはどうでしょう？」
と提示された候補の中にADの表記がされているかもしれません。

引用：マネーの達人

こんな感じですね。

ADが設定されていて、不動産会社が熱心に押してくる物件はちょっと注意したほうがいいかもしれません。借り主のことを考えているのではなく、自社の収益を優先している可能性があるためです。

ただし、ADが設定されていたとしても全ておすすめできない物件とは限りません。以下の３つが代表的なケースです。

１） 賃貸住宅を借りるニーズが低いシーズン
２） 賃貸物件の多くがADを設定している物件ばかりの地域
３） 大家さんがその物件を近い将来売却する予定がある

１）賃貸住宅を借りるニーズが低いシーズン

１月～３月は新入学や就職、人事異動などで賃貸物件のニーズが非常に高くなります。しかし、それ以外のシーズンでは借り手が見つかりにくいので、ADを設定することがよくあります。

２）賃貸物件の多くがADを設定している物件ばかりの地域

このような地域ではADを設定しないと、不動産会社はその物件の紹介を後回しにしてしまうので、大家さんとしてはADを設定せざるを得ません。
特に地方や郊外ではこの傾向が強いといえます。
地方や郊外ではそもそも家賃が安いので、家賃１ヶ月分の仲介手数料だけだとあまり利益にならないので、ADを設定する必要が生じるのです。

３）大家さんがその物件を近い将来売却する予定がある

賃貸物件を売却する場合、その物件がいくらで売れるか？はその物件から毎月いくらの家賃を受け取れているかが最大のポイントとなります。
空き部屋があると家賃収入が下がってしまうので、売却価格が下がってしまいます。そのため物件を売却する前に空き部屋を埋める必要があります。そのためにADを設定することもあるのです。

２．大家さんが仲介手数料を払っている

「物件を貸す側の大家さんと、借りる側の賃借人の両方から仲介手数料を不動産会社はもらうことができる」と先ほど説明しました。
借り主から仲介手数料をもらわなくても、大家さんからもらってもいいわけです。
これも１．の広告費を大家さんが払っているのと同じ理由で、空き部屋を埋めるために大家さんのとる選択肢です。

大家さんとしては空き部屋を埋めるために、家賃の１ヶ月分を対策費として使うなら以下のような方法が考えられます。

● 広告費（AD）として家賃１ヶ月分を不動産会社に払う
● 仲介手数料を全額負担する
● 初月の家賃を無料にする（フリーレント）※フリーレントの詳細記事はこちら
● 本来１ヶ月とっている礼金を無料にする

大家さんとしてはこのどれを選択してもよいわけで、その選択肢の一つであるわけですね。
逆に言えば広告費を不動産会社に払う以外の３つは全て同じメリットであるわけです。仲介手数料無料だけにとらわれることなく、フリーレントや礼金無料にも目を向けてみましょう。

３．不動産会社が所有している物件である

仲介手数料とは借り主と、大家さんの間にはいってサポートしたことの対価であると説明しました。
契約しようとしている不動産会社が所有している物件であれば、大家さんイコール不動産会社となるので仲介手数料は発生しません。
不動産会社が賃貸物件を経営しているというケースです。この場合、借り主から仲介手数料を請求してはいけないことになっています。

仲介を介さずに借りる物件を貸主物件といいますが、仲介手数料がかからないのでお得といえるでしょう。
物件を探しに不動産会社に行くと、貸主物件は真っ先に勧められる可能性があります。その不動産会社としては空き部屋を一日でも早く埋めたいからです。

仲介手数料が必要ないという意味ではお勧めではあるのですが、デメリットもあります。

１） 重要事項説明の義務がない
２） 押し売りされる可能性がある

１）重要事項説明の義務がない

重要事項説明とは不動産の契約前に、契約上重要な事項を書面にして説明することです。

● 更新、解約など契約条件の詳細
● 礼金、敷金、家賃、更新料などお金に関する詳細
● 備え付け設備の詳細
● ペットや楽器など禁止事項
● 万が一災害が起こった場合の、想定される被害や避難場所など
● その他重要な事項、例えば事故物件であるとか暴力団事務所が近くにあるなど

通常の仲介であれば、これらの内容について宅地建物取引士という国家資格を有する担当者が説明しなくてはならないことになっています。
しかし、貸主物件であればこの義務がないため、重大な問題があっても知らないまま借りてしまう可能性があります。
貸主物件であっても、貸主が不動産会社であれば重要事項説明を行うのが普通ですが、行う義務はないことを覚えておいてもいいでしょう。

２）押し売りされる可能性がある

不動産会社としては他の大家さんの物件より、自社の物件のほうがどうしても優先度として高くなります。
そのため、借り主にとってベストではないと思っていても、自社の物件を強く勧めることがあります。その際のセールストークが「自社物件なので仲介手数料がないのでお得です」というものです。
この言葉には気をつけるべきです。あまりにも自社の物件を強く勧めてくる不動産会社は警戒したほうがいいかもしれません。

仲介手数料無料ではなく家賃を下げてもらうことはできないか

仲介手数料無料の物件は人気がない物件である可能性があるため、仲介手数料無料ではなく家賃を下げる交渉はできなくはありません。
１月～３月の繁忙期だと難しいでしょうが、それ以外のシーズンであれば家賃が下がる可能性は高まります。

実際に交渉にあたるのは不動産会社です。
不動産会社の担当者と相談してどれくらいの値引きを希望するのか？について打ち合わせのもとで交渉することになります。

交渉したら了承してもらえることもありますし、してもらえないこともあります。
アパートやマンションなどの集合住宅の場合、同じ建物で同じ間取りで家賃が違うとなるクレームになる場合もあります。
また、大家さんが売却を予定している場合は、家賃を下げると売却額が下がってしまうので無理かもしれません。

なんにせよ家賃を下げる交渉は、不動産会社の担当者のアドバイスに従うのがよいでしょう。

まとめ

なぜ仲介手数料無料という物件があるのかについて説明してまいりました。
主に大家さん側の視点の話が多かったのですが、どんな感想を持たれましたか。大家さんの考えていることを想像すると、仲介手数料無料物件がある理由がよく分かると思います。

仲介手数料無料の物件は人気がない物件である可能性は高いのですが、そうでないこともあります。
仲介手数料無料の物件があったら、その理由を不動産会社の担当者に質問してみるのもお勧めです。
あくまで推測にしか過ぎませんが、プロとしてその理由を推測してくれると思います。
その上でこの物件を借りるべきかどうか判断してみるべきでしょう。

当社ベストハウジングは、草加市・足立区で20年以上の実績のある、地元密着型の不動産会社です。長年営業してきたことはお客様から不動産のプロとして厚い支持をいただいてきた証拠だと自負しております。

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この地域で賃貸物件をお探しの方は是非お気軽にご相談ください。