フリーレントの賃貸物件は本当に得か？落とし穴はないか？

はじめに

フリーレントとは一定期間家賃を無料にする賃貸契約のことです。たとえばフリーレント1ヶ月という物件であれば、入居してから1ヶ月間は家賃がかからないということです。
入居後2ヶ月間は家賃半額といった契約もありますが、これも実質的にはフリーレント1ヶ月と同じことです。

新生活を始めるときは、礼金・敷金・仲介手数料・前家賃といった、物件を借りるための費用にプラスして、家財道具の購入費や引越し費用など様々な初期費用がかかるものです。
フリーレントの物件は初期費用の負担を減らせるメリットがあります。

フリーレントは得か？

お得かどうかは一概にはいえないというのが結論です。
ではどのようにフリーレントの損得を判断すればいいのでしょうか。

礼金の有無を確認する

礼金とは入居時に大家さんに払う、退去時に返金されない費用です。

契約条件として礼金1ヶ月となっていれば、家賃1ヶ月分の費用を大家さんに払う必要があります。
そのため、以下の2つの条件の物件では入居時に負担すべき費用は同じになります。

 礼金1ヶ月・フリーレント1ヶ月
 礼金0ヶ月・フリーレントなし

フリーレントでありながら、礼金ありという物件はあまりありませんが、礼金の有無を必ず確認しましょう。

家賃とのバランスを考える

一番考慮すべきポイントです。
フリーレントがあっても、家賃が相場よりも高ければ長期間にわたって住み続けると結局割高になります。

短期間で解約すると違約金が発生することがほとんど

極端な例ですが、フリーレント1ヶ月の物件に2ヶ月だけ住んで退去する場合を考えてみましょう。
大家さんとしては大損になってしまいます。大家さんとしてはフリーレントの物件は長く住んでくれてはじめて元がとれるのです。
そのため、1年以内などの短期間で退去する場合には違約金が発生する契約になっていることがほとんどです。

すぐ引っ越す可能性があるのであれば、フリーレントの物件は避けたほうが賢明だといえます。

共益費や管理費は無料にならないことが多い

物件を借りる場合、家賃にプラスして共益費や管理費と呼ばれる費用が毎月かかることが多いです。
これは物件を維持するための設備の維持などに使われる費用です。例えば、共有部分の清掃や、廊下や階段などの電球を取り替える、エレベーターの保守費用などです。
この費用はフリーレントでも無料にならないのが普通です。

フリーレントの落とし穴はあるか

基本的にフリーレントの物件だからといって、落とし穴があるわけではありません。

しかし、大家さんの立場になって考えてみるとフリーレントにした理由がわかります。
「なぜ、その物件をフリーレントにしたのか？」を大家さん目線で考えましょう。

早く借り手を見つけたい

賃貸物件を持っている大家さんにとって一番嫌なことは「部屋の借り手がつかないこと」です。その分収入が入ってこないからです。
フリーレントにすれば家賃や駅からの距離など似たような物件が多くある中で、目立ちやすくなるので、早く借り手が見つかる可能性が高まるのです。
2ヶ月間空室にしておくより、フリーレント1ヶ月をつけてもすぐに借り手が見つかったほうが大家さんとしては得をすることになります。

あまり人の移動の発生しない時期には、部屋の借り手を見つけることが難しくなります。
そのため不動産会社の繁忙期である1月～3月以外の時期では、フリーレントの物件が多く出回る可能性が高まります。

家賃は下げたくない

フリーレントにしなくても、家賃を下げれば借り手は見つけやすくなります。
しかし、大家さんの立場からすると家賃を下げたくない理由があるのです。

1. 売却価格を下げたくない
2. 他の入居者と家賃に差をつけたくない

この２つが主な理由です。

１つ目の「売却価格を下げたくない」ですが、物件を所有している大家さんはいつまでも物件を所有しているわけではありません。いずれ誰かに売却することになります。
物件を売却する際に「いくらで売れるか？」は家賃収入によって決まってきます。家賃を下げてしまうと、安い価格で売ることになってしまうのです。そのため、家賃を下げるのではなくフリーレントにして、見かけ上の家賃を維持しようとするのです。

２つ目の「他の入居者と家賃に差をつけたくない」という理由もあります。
現代ではインターネットで調べると、どこの物件が家賃いくらで入居者を募集しているということを誰でも簡単に見ることができます。
そのため、同じアパートに現在住んでいる他の入居者よりも安い家賃で募集をかけてしまうと問題が起こります。

他の入居者から「うちよりも家賃が安いのは不公平だ。うちも家賃を下げろ」と大家さんに値下げ交渉が入ってしまう可能性があるのです。そうなると、大家さんとしてはこの値下げを断るのはなかなか大変です。

家賃を下げて入居者を募集したばかりに、他の全ての入居者の家賃を引き下げることになったりしたら目も当てられません。

このような２つの理由によって家賃を下げるのではなく、フリーレントを選択した可能性が高いのです。

考えるべきこと

前の章で説明したように大家さんの立場に立って考えてみても、フリーレントには落とし穴といえるほどの危険はないことがわかります。 しかし、フリーレントをつけるべき理由があることはおわかりいただけたでしょう。
「家賃が相場よりも安い」「築年数が新しくてきれい」といったアピールできるポイントがある物件であれば、フリーレントにする必要はないのです。

フリーレントの物件は平凡で目立たなかったり、設備が古くて見劣りしたりといった何か理由があるのです。
どうしてフリーレントになっているのか？納得がいく理由であればフリーレントの物件はお勧めできるといえます。

なぜその物件がフリーレントなのかわからなければ、不動産会社の担当者に質問してみるのもよいでしょう。
どうしてフリーレントにしたのか正確な経緯は知らない可能性は高いです。しかし、周辺の物件と比べてこの物件の家賃は高いか安いか？といったことを判断できるデータを不動産会社は持っています。また、いつから空室になっているのか？ということを調べることもできます。
「しばらく空室になっているからフリーレントにした可能性が高そうです」といった判断ができるのです。

フリーレント物件の探し方

不動産のポータルサイトで探す

検索条件にフリーレントという項目がありますので、その項目をチェックして検索すれば探せます。
例をあげてみましょう。

suumoの場合はこのようになっています。

当社が運営する賃貸物件検索サイトではこのようになっています。

不動産会社に探してもらう

不動産会社はレインズという不動産検索システムを使用して物件を探します。
このシステムを使ってフリーレントの物件を探してもらうこともできます。

フリーレントにしてもらえないか交渉する

フリーレントではない物件であっても、交渉によってフリーレントにできる可能性もあります。
契約条件というものは大家さんが同意してくれれば変えられるものです。
特に1月～3月以外の閑散期であれば、すぐに入居者が入る可能性が少ないためフリーレントに条件を変えることを了承してくれる可能性が大いにあります。

また、フリーレント1ヶ月の物件で2ヶ月にしてくれないか。というお願いをしてみるという手もあります。

ちなみに交渉するというのは不動産会社を介してお願いするということです。

「この物件ですがフリーレント1ヶ月にしてもらえれば、この物件に決めたいのですが。」

と不動産会社に聞いてみるのです。

「わかりました。では聞いてみますね。」

と答えてもらえれば期待が持てます。
あるいはフリーレント1ヶ月という条件にはならなくても、0.5ヶ月までだったらOKとか鍵交換代はサービスしますとか、譲歩が引き出せる可能性があります。

この交渉はフリーレントに限らず、礼金や前払家賃といった費用についても可能です。
閑散期であれば交渉をしてみるのはよいでしょう。

まとめ

フリーレントとは何か？またフリーレントは得なのか？そしてフリーレント物件の探し方について説明してまいりました。
フリーレントの物件を選べば費用負担が少なく新生活を始めることができます。こちらの記事を参考にしていただき、納得のいくフリーレント物件を探していただければと思います。

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