プロが教える「あなたにとってお得な賃貸物件」を見つける方法

誰にとってもお得な賃貸物件は基本的に存在しない

こういってしまうと身もふたもないのですが、誰にとってもお得な賃貸物件というものは基本的にはないのです。
それは「家賃は需要と供給の関係で決まるため」なのです。

基本的には同じ地域の、同じ程度の広さの物件と同じ程度の家賃が設定されます。これがいわゆる家賃の相場というものです。
大家さんとしては1,000円でも多く家賃を取りたいと考えますが、相場よりも高ければ入居者がなかなか入りません。結局は相場ギリギリに落ち着くのです。

では家賃の相場はどうやって決まるのでしょうか？

相場を決める大きな要素には2つあります。

1. その地域の利便性やブランド
2. 物件の広さ

この２つのポイントによってだいたい決まってきます。
これにプラスして、駅からの距離、築年数の新しさはそれぞれ家賃の数％～20%程度の差となります。

小さい要因としては何階の部屋か、日当たりの良さ、風呂とトイレは別か、コンロは２口か、宅配ボックスはあるか、オートロックはあるか、TVモニタつきインターホンがあるか、インターネット無料かなどの諸条件があり、おおざっぱにいえば基本的な相場にプラスマイナス数千円ずつの差となって現れます。

これら総合的な条件を勘案して家賃は決まるので、家賃はそれ相応となるのです。いわゆるお得な物件というものは存在しないということなのです。

相場より家賃が安い物件の注意点

希望する条件の物件の家賃を見ていると、相場があることはよく分かると思います。

一見すると家賃が安い物件がまれに見つかることがあります。しかし、このような物件には注意をする必要があります。
では家賃が安い物件で注意すべきポイントはどこでしょうか。

ネガティブな条件がある

日当たりや風通しが非常に悪い、著しく老朽化が進んでいる、迷惑な施設が同じ建物内にあるなどです。また、いわゆる事故物件（入居者が部屋で死亡した物件のこと）などもこれに該当します。
マイナス要因があまりにも大きいため、家賃を安くしないと入居者が入らないケースですね。このようなマイナス要因には特に気をつける必要があります。詳しくは「安い賃貸物件の落とし穴とは？」をご覧ください。
相場に比べて家賃が著しく安い場合は「この物件、すごく家賃が安い気がするのですが何か理由があるのでしょうか？」と不動産会社の担当者に質問してみるのがよいでしょう。普通の不動産会社であれば、その理由を教えてくれるはずです。

定期借家契約である

通常の物件であれば契約期間が満了しても、契約を更新すれば住み続けることができます。これに対して定期借家契約物件は、契約期間が満了したら退去しなくてはならない物件です。2年後に取り壊すことが決まっているといった理由などがあります。

定期借家契約には制限があるため、家賃は相場よりかなり安めになるのが普通です。契約期間が満了したら速やかに退去しなければならないですし、また中途解約ができないという契約になっていることがほとんどです。契約期間満了まで家賃を払い続けないといけないという契約です。もし途中で退去したくなった場合は、残りの期間の家賃を全て払わないといけないのです。

期間が決まっている以上、途中で退去されてしまうと残り少ない期間内に次の入居者が入ることが見込めないのでこのような契約にするのです。

一見家賃を安く見せかけている物件

家賃は安くても礼金・管理費・共益費・更新料などが高いこともあります。

物件の契約時に大家さんに支払うお金として、敷金・礼金があります。
敷金は退去時に返還されますが、礼金は返還されません。敷金・礼金について詳しく知りたい方は「敷金・礼金・仲介手数料その相場と安くする方法」をご覧ください。

管理費・共益費とは家賃と別に、物件の維持管理のために毎月払う費用です。実質的な家賃は管理費、共益費を足した金額だと考えたほうがよいでしょう。

更新料とは契約期間が満了したときに、続けて住み続ける場合に支払わなければならない費用です。たとえ家賃が安くても更新料が高ければ、長期に渡って住むなら家賃が高いのと同じことになります。

家賃は住む期間を想定して期間内に支払う総額で考える必要があります。

プロパンガス物件に注意

家賃は安くても礼金・管理費・共益費・更新料などが高いこともあります。

物件の契約時に大家さんに支払うお金として、敷金・礼金があります。
敷金は退去時に返還されますが、礼金は返還されません。敷金・礼金について詳しく知りたい方は「敷金・礼金・仲介手数料その相場と安くする方法」をご覧ください。

管理費・共益費とは家賃と別に、物件の維持管理のために毎月払う費用です。実質的な家賃は管理費、共益費を足した金額だと考えたほうがよいでしょう。

更新料とは契約期間が満了したときに、続けて住み続ける場合に支払わなければならない費用です。たとえ家賃が安くても更新料が高ければ、長期に渡って住むなら家賃が高いのと同じことになります。

家賃は住む期間を想定して期間内に支払う総額で考える必要があります。

プロパンガスの例

ガスには２種類あり、都市ガスとプロパンガスがあります。
都市ガスは公共サービスとして地域ごとに価格が決まっています。これに対してプロパンガスは都市ガスより割高ですし、料金はプロパンガス業者の裁量に任されています。

引用：プロパンガスと都市ガスの料金比較
一般社団法人プロパンガス料金消費者協会

この表は埼玉県でのプロパンガスと都市ガスの価格差をまとめたものです。プロパンガスは都市ガスに比べて平均では3,400円ほど割高であることが示されています。

また、プロパンガスは公共料金と異なり、料金が決まっていないことに注意すべきです。
賃貸の場合は特にプロパンガスの料金が高いことがあります。その原因として大家さんがプロパンガス業者からリベートをもらっていることがあるからです。
本来のプロパンガスの料金に30%上乗せして、上乗せ分を大家さんがもらっているというということもあります。
仮に本来のプロパンガスの料金が7,000円なら、30%だと9,100円となりそのうち2,100円は大家さんのふところに入っていることになりますね。

また、プロパンガス業者が大家さんに対して、エアコンやインターホンなどの設備を無料提供することがあります。大家さんとしてはお金を払わずに設備を充実させられるのでうれしいのですが、結局この費用はプロパンガス料金に跳ね返ってくるのです。

プロパンガスの物件であれば、家賃が安くてもその分プロパンガスの料金で帳消しになってしまう可能性があるので注意したいです。

それでもお得な物件を見つけたいなら

繁忙期を避ける

1月～3月が不動産業界の繁忙期です。この時期は入学や就職などで需要が大きく高まります。
この時期に入居者が入らなかった物件は、言うなれば売れ残りの可能性があります。売れ残りの商品は割引されて売られることが多いですが、賃貸物件もこれに当てはまります。
この繁忙期を避けて物件を探すと割安感のある物件が見つかる可能性が高くなります。

繁忙期を避けるのは難しいことが多いでしょう。しかし、今住んでいる物件が不便だから引っ越したいといった場合であれば、時期が決まっていないので繁忙期を避けるとよいでしょう。
ただし、条件のよい物件はあまり残っていないかもしれません。

妥協するポイントを決める

これが最も重要なポイントです。

狭い・駅から遠い・築年数が古い・日当たりが悪い・1階であるといった様々な家賃が安くなる要因があります。
これらの中でここは妥協できる要因については割り切ることが重要です。

「誰にとってもお得な物件」というものは基本的にはありません。しかし「私にとってお得な物件」というものは確実にあるはずです。
日中はほとんどいないから日当たりが悪くても妥協できる、築年数が古くても気にしない、といった割り切りができれば安い物件を探すことができるでしょう。

妥協を検討するお勧めのポイントとして広さが挙げられます。広さを妥協すれば大きく家賃が下がります。おおざっぱにいえば物件の広さが半分になれば家賃も半分になるのです（実際はそこまでの差にはなりませんが）。

狭くても工夫次第で快適に生活できるので、考慮してみることを是非お勧めしたいです。
狭い物件に快適に暮らす方法については「ミニマムライフで家賃を削減！狭い物件に快適に住む工夫とは？」にまとめましたので、気になる方は参考になさってください。

思い切って他の地域を検討してみる

利便性が同程度であってもその地域のイメージによって、大きく家賃に差が出ることがあります。
例えば当社は埼玉県の草加市にありますが、市の南端は毛長川という川を隔てて東京都の足立区と接しています。この川の北側か南側かで家賃が大きく違うことがあるのです。

更に選択肢を増やす方法としては、通勤、通学する場所からの時間で考えてみることもお勧めです。
例えば1時間圏内を想定した場合、使う路線やその地域全体のイメージによって家賃は大きく変わります。都心に通勤する場合であれば、南や西方向は家賃が高く、北東方向は割安な傾向があります。

都心にアクセスが良好な割には東武伊勢崎線沿線の足立区や草加市は、非常に割安感があります。

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引用：令和4年　沿線別駅周辺住宅地の公示価格例　国土交通省

これは東京近郊の地価を表した図です。家賃は地価とほぼ連動するので、地価が安い地域は家賃が安くなります。

このkmは東京駅からの直線距離を示しており、必ずしも通勤時間と比例するとは限りませんが、明らかに東武伊勢崎線やつくばエクスプレス沿線は割安感があります。


ちなみにつくばエクスプレスが山手線の駅に接続するのは終点の秋葉原駅のみで、山手線内には乗り入れていません。
これに対して、東武伊勢崎線は日比谷線、半蔵門線との直通運転を行っているため、秋葉原・銀座、霞が関、六本木、大手町、永田町、表参道、渋谷、恵比寿といった山手線内の主要な駅に乗換なしで行くことができます。
東武伊勢崎線の利便性については「都心に通うならコスパ抜群！東武伊勢崎線（東武スカイツリーライン）のおすすめの駅」に詳しく解説しましたので、是非ご覧ください。

家賃の減額の交渉をしてみる

家賃をいくらにするのかは大家さんが決めることです。
そのため、大家さんと交渉を行って減額してもらうことは不可能ではありません。

しかしながらこの方法はあまりお勧めできません。
特に繁忙期であれば他の借り手がつく可能性が大きいので、大家さんが気分を悪くする可能性が高いです。そのことを不動産会社もわかっているので「値引きは無理だと思いますよ」と断ってくることが多いでしょう。

そこで交渉するなら以下のように行うのがよいでしょう。

● 繁忙期を避ける
● 繁忙期でも値引きをして欲しいなら「4年間は必ず住む」という確約をする
● 空室が多い物件を狙う
● ◯◯円値引きしてくれたら必ず契約すると約束する

といった、大家さんにもメリットがある交渉をするべきです。

事故物件を選ぶ

誰にでもお勧めできる方法ではありませんが、お得な物件を探したいなら事故物件を選ぶという方法もあります。
事故物件は心理的瑕疵があるとされていますが、心理的瑕疵とは心理的に抵抗感を生じる問題ということです。心理的に抵抗感がなければ、相場の20～30％程度割安なので非常にお得だといえるでしょう。

「現在事故物件に住んでいる」もしくは「事故物件に住んだことがある」という人を対象としたアンケートの結果があります。

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引用：事故物件の住み心地って？また住みたい人はまさかの○割！？【事故物件実態調査3】　LIFULL HOME’S

実に7割の人が事故物件でもよいと答えているという結果は興味深いです。

東京大空襲や広島、長崎などでは市街地で多くの方が亡くなっています。しかし、現在そこで生活している人もたくさんいるわけなので気にするか気にしないかの問題といえるかもしれません。

まとめ

ここまでお得な賃貸物件の探し方、見つけ方についてご説明してまいりました。
家賃を安くおさえることは、貯金が多くできたり、趣味などの生活を豊かにしたりすることにつながります。
この記事を参考にして、納得できるお得な賃貸物件を探していただければ幸いです。
家賃を安くおさえるには「ここは譲れないが、ここは妥協できる」という点をはっきりさせる必要があります。

当社ベストハウジングは多くの経験から、住み方に対するアドバイスなどもさせていただいております。そこに住んでどんな生活をしたいのかを是非お話ください。生活のビジョンをもとに最適な物件選びをさせていただきます。

東武伊勢崎線沿線の物件に強い不動産会社です。埼玉県草加市、東京都足立区で賃貸物件をお探しの方はお気軽にご相談ください。オンライン相談も承っております。