保証会社って何者なのか？種類・審査基準・手数料のリアル

はじめに

賃貸住宅に入居するとき、「保証会社の利用が必須です」と言われて戸惑った経験はありませんか？

近年、少子高齢化や単身世帯の増加によって、親族や知人を連帯保証人に頼むことが難しくなってきました。そのため、今は多くの大家さんや不動産会社が、リスク管理の一環として保証会社を導入しています。

とはいえ、入居者にとっては保証会社が必要なのか疑問に感じている人も多いのではないでしょうか。
この記事では、保証会社の種類や費用といった概要とともに、借りる側にとってのメリットなどを解説します。

保証会社とは

保証会社とは入居者が家賃を滞納した場合に、不動産会社へ代わりに立て替え払いをしてくれる会社のことです。

保証会社のおかげで、不動産会社は家賃の未収リスクを避けられます。一方で入居者にとっては、誰かに連帯保証人をお願いする負担を減らせるほか、保証人になる人がいなくてもお部屋を借りられるのが利点です。

最近では多くの賃貸契約で保証会社の利用が必須条件となっており、もはや当たり前の仕組みになっているのです。実際に、日本賃貸住宅管理協会の2023年調査では、保証会社の利用を必須としている物件の割合が9割を超えています。¹

この結果を見ると、不動産会社や大家さんにとって保証会社の利用は普通ともいえるでしょう。

しかし、入居者側としては、保証会社についてほとんど知らない人が多いのではないでしょうか。ここでは、入居者が知っておきたい保証会社の基本をさらに詳しく解説します。

保証会社の役割

保証会社は万一の家賃滞納をカバーするだけでなく、契約前の信用審査から家賃の督促・回収までを一貫して担う役割があります。

入居者にとっては、保証会社は連帯保証人代わりになってくれる存在です。
最近は、親世代の高齢化や単身世帯の増加などの影響で、連帯保証人が付けにくくなっている現状があります。

昔は、連帯保証人を頼める人がいないために、部屋を借りるのをあきらめる人もいました。
今は保証会社の仕組みが確立しているので、そういったケースは少なくなっています。

ただし、連帯保証人の制度がなくなったわけではありません。保証会社をつけたくない場合は、連帯保証人を立てて契約することもできます。また、保証会社をつけた上で連帯保証人が必要になるケースもあります。

保証会社の種類

保証会社は大きく分けて次の3種類があり、それぞれ審査基準や特徴が異なります。

・信販系保証会社
信販系保証会社は、クレジットカード会社や金融グループが運営しています。

CIC・KSC・JICCなどの信用情報機関を参照して審査するため、基準は厳格です。

機関名	正式名称	主な登録情報	主に利用する会社
CIC（シー・アイ・シー）	株式会社シー・アイ・シー	クレジットカード、分割払い（携帯・家電など）、ローンの支払い履歴	信販系保証会社、クレジットカード会社
KSC（ケーエスシー）	全国銀行個人信用情報センター	銀行ローン、住宅ローン、カードローンなど	銀行・銀行系保証会社
JICC（ジェー・アイ・シー・シー）	日本信用情報機構	消費者金融・リース・携帯割賦など	消費者金融系保証会社

クレジットカードやローンの返済をきちんと行ってきた方は通りやすい一方、過去に滞納やブラックリスト入りの経験がある場合は通過が難しい傾向があります。
・協会系保証会社（LICC）
協会系は、一般社団法人全国賃貸保証業協会（LICC）や日本賃貸保証業協会（JIA）などの業界団体に加盟している保証会社です。

これらは、協会が保有する滞納データベースをもとに審査を行うのが特徴です。

業界全体で情報を共有しているため、過去の滞納履歴がある場合は審査に影響することがあります。

・独立系保証会社
独立系は、不動産会社系や独自資本で運営している会社です。

信販系に比べて柔軟な審査基準を設けていることが多く、フリーランスや非正規雇用の方でも通りやすいとされています。

ただし、会社ごとの基準差が大きいため、同じ条件でも通る場合と落ちる場合もあります。

保証会社の審査とは

保証会社を利用するには、不動産会社の入居審査とは別に審査を受ける必要があります。

審査では、安定して家賃を払えるかどうかが主に確認されます。

審査にかかる日数

一般的に、保証会社の審査期間は1週間ほどです。

ただし、契約書に不備がある場合は書き直しや訂正を求められるため、さらに時間がかかります。
また、2～3月や9月といった申込件数が多い時期には、審査が終わるまでに10日程度かかることもあります。

審査でチェックされるポイント

審査では、主に以下の点が確認されます。

年収
勤務先
勤続年数
家賃の負担率

家賃の負担率の目安は、年収の30％以内とされています。
年収に対して推奨される賃料は、以下の表のとおりです。

年収	賃料
250万円	6万円
300万円	7万5000円
400万円	9万円
500万円	12万円
600万円	15万円
700万円	17万円

審査では、無理のない家賃設定かどうかが重視されます。

希望の物件が収入に見合っているか、事前に確認しておきましょう。

よくある審査落ちのケース

審査に落ちてしまう主な理由は以下の通りです。

収入に対して家賃が高すぎる
過去の家賃滞納や金融事故歴がある
書類不備や虚偽申告

特に、収入に対して家賃が高すぎる場合は落ちやすい傾向にあります。

フリーランスや個人事業主の場合は、収入を確定申告や納税証明書の課税所得から判断されます。そのため、節税しすぎないようにしましょう。

また、家賃を滞納した経験がある場合は、情報が不動産会社で共有されているので審査に不利になります。

さらにクレジットカードの支払いやローン返済を滞納している、いわゆるブラックリスト入りしている場合も、信販系保証会社では審査情報としてチェックしています。また、携帯電話使用料の滞納についてもブラックリストの対象になるので注意してください。

審査情報は個人でも確認できます。信用情報に不安があるなら、保証会社の審査を受ける前に自分で確認しておきましょう。

信用情報機関ごとの申し込み方法は表のとおりです。

機関名	開示方法	手数料（税込）	申込方法
CIC	スマホ・PC（インターネット）／郵送／窓口	Web開示：500円 郵送：1,500円	・Web：公式サイトから即時申込可 ・郵送：開示申込書＋本人確認書類を送付
JICC	スマホアプリ／郵送	Web開示：1,000円 郵送：1,300円	・スマホアプリ「スマホ開示」から申込 ・郵送：開示申込書＋本人確認書類を送付
KSC	スマホ・PC（インターネット）/郵送	Web開示：1,000円 郵送：1,679円～1,800円	・郵送：開示申込書＋本人確認書類＋手数料（本人開示・申告手続利用券）を郵送

審査を通過するには

審査を有利に進めるには、安定した収入があることを証明できる書類を用意しましょう。

会社員の場合は給与明細書や源泉徴収票、自営業者やフリーランスでは確定申告書の控えや課税証明書・納税証明書などが必要です。

さらに、賃料の6か月以上の貯金がある場合は、預貯金残高証明を添付すると支払い能力があると見なされやすくなります。

保証会社の手数料・更新料

保証会社を利用する場合、初回保証料や更新料といった費用が発生します。保証会社によって金額は多少異なりますが、ここでは目安の金額を紹介します。

保証料

保証料は、保証会社の用意するプランによって支払い方が異なります。

よく見られるプランは次の2種類です。

初回保証料のみ（更新料は必要）
月額保証料

初回保証料は家賃の50〜100％が相場です。
たとえば家賃が7万円なら、3.5万円〜7万円程度が初回費用として必要になります。

学生が借りる場合や法人契約している場合は、初期費用が1万円～で固定されているケースもあります。

支払いは敷金・礼金・前家賃などと一緒に、初期費用として不動産会社にまとめて支払い、その後は毎月の支払いは基本的にありません。

一方、保証料を月額で支払う代わりに、初回保証料は不要、あるいは安く抑えるというプランもあります。

月額保証料の目安は、賃料の1～2％です。

初回保証料を払うより得になる気がしますが、住む年数によっては、年1回更新料を支払うより割高になる可能性も。

また、月額で支払う場合は、事務手数料として数百円さらに追加されるケースもあります。
なお、保証料のプランは不動産会社から提示されるもの以外は選べません。

できるだけ安く抑えたい保証料ですが、保証会社の種類でも異なります。信販系は審査が厳しい分、通れば滞納リスクは低いと判断されるために、保証料は比較的安くなる傾向です。

一方、独立系は審査がゆるめな分、費用はやや高めに設定されることが多いです。

更新料

保証会社の更新料は1万円程度、あるいは家賃の10～30％程度が相場です。

主に1～2年に1回の頻度で支払いが発生し、初回の保証料よりは安く設定されるのが一般的です。

契約によっては更新料が不要なケースもあるので、契約時に確認しておきましょう。

入居者が保証会社を利用するメリット

保証会社は不動産会社や大家にしかメリットがないと捉えられがちですが、入居者にとってもメリットはあるのです。

ここでは、入居者に対する保証会社のメリットを紹介します。

入居審査が通りやすくなる

保証会社を利用するメリットのひとつは、入居審査のハードルが下がることです。

大家さんや管理会社にとって、入居者が家賃を滞納してしまうことは最も大きなリスク要因です。通常、入居審査で収入証明や勤務先の安定性などを厳しくチェックされます。

しかし、保証会社が間に入ることで、万一滞納があっても保証会社が立て替えてくれます。

そのため、以下のような人でも、通りやすくなるケースが多いのです。

フリーランスや個人事業主など収入が変動しやすい人
勤務年数が浅い新社会人
連帯保証人を頼めるあてがない人

入居者にとっては、住みたい部屋を借りるチャンスが広がるというメリットにもつながります。

連帯保証人が付けられなくても保証を受けられる

これまでの賃貸契約では、親や親族などに連帯保証人を依頼するのが一般的でした。

しかし、少子高齢化やライフスタイルの多様化によって、「頼める人がいない」「頼みにくい」というケースも増えています。

その点、保証会社を利用すれば、連帯保証人を立てなくても契約できる可能性が高まります。

特に、以下のような人にとってはメリットが大きいでしょう。

親や親族に経済的負担をかけたくない人
親族が高齢で保証人をお願いできない人

保証会社を利用すれば、人に頼る必要がなく、自分の力で部屋を借りられる自由度が広がるのです。

敷金が減る可能性がある

保証会社が家賃をカバーするため、敷金を少額または不要に設定している物件もあります。

初回保証料をとらないプランならば、入居の初期費用を抑えられるというメリットがあります。

ただ、敷金は退去時に返金される可能性がありますが、保証料は返金されない点には注意しましょう。

入居者が保証会社を利用するデメリット

一方で、保証会社を利用する際には見過ごせないデメリットもあります。

初期費用や更新料が負担になる

保証会社を利用する以上、初回保証料や1～2年に1度の更新料は避けられません。

初回保証料は前家賃などと合算されるため、入居時の初期費用が高額になりやすくなります。

また、保証会社の更新料と火災保険の更新料支払いのタイミングは同じになることも多いため、負担になるという声も聞かれます。

さらに、更新料を支払い忘れると契約解除を求められるケースもあります。

毎月支払う家賃とは違い、年に1回しか払わない更新料は存在自体を忘れがちです。
スケジュール管理はしっかりしておきましょう。

家賃を滞納するとブラックリストに載る

家賃を滞納したとき、保証会社に代わりに支払ってもらうことを代位弁済といいます。

代位弁済された場合、その記録は事故情報として信用情報（いわゆるブラックリスト）に登録されます。

ローンやクレジットカード審査では信用情報が参照されるため、家賃を滞納すると不利になるのです。

保証会社を利用するときの注意点

保証会社のメリットは多いものの、利用していれば安心というわけではありません。

契約前に注意すべき点を必ず知っておきましょう。

家賃を滞納したときのリスクは変わらない

よくある誤解に、「保証会社に家賃を肩代わりしてもらえるので滞納しても影響がない」というものがあります。

しかし、保証会社が代位弁済をしても、入居者の返済義務はなくなりません。

入居者にとっては、返済先が大家さんから保証会社に代わるだけで、3か月以上払えなければ明け渡し訴訟に発展するケースもあります。

中には、家賃滞納で保証会社から訴訟を受け、大家さんが滞納に気づかない間に退去させられたケースもあるほどです。

怪我や病気、退職など急なトラブルで家賃が払えなくなることは珍しくありません。

家賃を滞納しそうになったら、「保証会社と契約しているから大丈夫」と考えるのではなく、まずは不動産会社や大家さんに相談しましょう。

すべての物件で家賃保証会社を利用できるわけではない

保証会社は便利ですが、すべての賃貸物件で利用できるわけではありません。管理会社や大家さんが、その物件について保証会社と契約していなければ利用できないのです。

たとえば、ある不動産会社や大家さんが特定の保証会社と提携している場合は、その保証会社の契約に加入するのが必須条件となります。

反対に、保証会社ではなく連帯保証人が必須とされる物件も存在します。

物件を契約する前には、次の2点を理解しておきましょう。

保証会社を利用したいと思っていても希望通りにならないことがある
物件によっては複数の保証会社から選べるケースもあるが、条件や費用が異なる

入居を検討するときは、連帯保証人がかならず必要なのかを早めに確認しておくと、契約手続きがスムーズに進みます。

審査に通らないこともある

保証会社を利用すれば入居審査に通りやすくなるのは事実ですが、必ずしも審査に通るとは限りません。

保証会社は滞納リスクが低いかどうかを判断するため、収入状況や勤務先、過去の信用情報などを独自の基準で審査します。

ただし、審査基準は保証会社によって異なるため、ある会社で落ちても別の会社なら通ることもあります。

物件によっては複数の保証会社から選べるケースもありますが、別の物件に変更することも考えたうえで不動産会社に相談してみても良いでしょう。

まとめ

保証会社とは、不動産会社にとって家賃滞納リスクを肩代わりする仕組みであり、今や賃貸契約には欠かせません。

入居者にとっても、連帯保証人と同様、信用を保証するために必要な存在です。

審査基準や手数料は会社ごとに異なりますが、大まかにでも事前に理解しておけば、契約時の不安を減らせるでしょう。

「保証会社ってよくわからない…」と感じていた方も、この記事を通して全体像をつかめたのではないでしょうか。

保証会社のメリット・デメリットを知ったうえで、ご自分にとって納得できる賃貸契約を結んでください。