地震や水害などの自然災害に強い物件とは？確認したいポイントも紹介

はじめに

日本は地震や台風、大雨など自然災害が多い国です。 2024 年１月の能登半島地震（最大震度７）や2023年６月の台風２号による線状降水帯豪雨など、直近数年だけでも甚大な被害が相次ぎました。
住まいを選ぶときには災害に強い物件かどうかは重要なポイントの一つといえます。
特に建物の構造や立地条件を確認しておくことで、災害時のリスクを大きく減らすことができます。
自然災害に強い賃貸物件と聞くと、特別な物件に思えるかもしれません。しかし、災害に特化した設備を備えた物件だけが強いのではなく、周囲の環境や起こりやすい災害のリスクなどによって強いかどうかが異なるのです。
本記事では、地震や水害など自然災害に強い物件の見極め方、さらには物件探しの際にチェックしておきたい重要な点まで、わかりやすく解説していきます。 災害は誰にでも起こりうるものですが、適切な物件選びをすることでその被害を最小限に抑えられます。安心して暮らせる住まいを見つけるために、ぜひこの記事を参考にしてください。

地震に強い賃貸物件の特徴

地震の多い日本では、建物の構造や立地によって被害の大きさが異なります。安心して暮らせる住まいを選ぶためには、以下に述べるチェックポイントを押さえておくことが重要です。
ここでは、地震に強い賃貸物件の特徴について詳しく解説します。これから引っ越しを考えている方や、災害への備えを意識している方は、ぜひ参考にしてみてください。

新しい耐震基準を満たしている

賃貸物件を選ぶうえで、まず注目すべきなのが「建築時期」と「耐震基準」です。日本では1981年6月に建築基準法が改正され、新耐震基準が導入されました。
旧耐震基準（1981 年５月以前の確認申請）は中規模地震（震度５相当）で倒壊しない ことを想定した基準です。
しかし、これでは不十分ということで新耐震基準が定められ、震度6強から7程度の大地震でも倒壊しにくい構造の建設が義務付けられました。
物件の耐震基準を確認するには、建築確認日が1981年6月以降かどうかをチェックしましょう。建築確認日は建物の完成日ではなく、建築許可を得た日です。実際には1983年頃完成した物件まで旧基準の建物も残っている可能性があるため、建物の完成日でチェックしないように注意しましょう。
また、木造住宅の場合は2000年に耐震基準がさらに厳しくなっています。木造住宅には1〜3までの耐震等級が定められており、等級が高いほど耐震性が高いことを示しています。
地震に強い賃貸物件を探す際には、このような建築基準の違いや築年数に目を向けてみましょう。

形状がシンプルな長方形で高層ではない

地震に強い建物を選ぶためには、構造面が大きなポイントとなります。
建物の形状がシンプルであることは重要な点です。具体的には長方形型の形状は、地震の揺れに対してバランスよく力を分散しやすいため、倒壊リスクが低くなります。
一方で、L字型やコの字型など、複雑な形をした建物は構造的に弱点ができやすく、地震の際に一部損傷するリスクが高まります。特に角の部分などには強い力が集中しやすく、たとえ全壊しなかったとしても部分的な破損が避けられないこともあるのです。このような構造の建物の場合は揺れを逃がすように設計する必要があります。構造計算書やインスペクション結果を確認しましょう。

また、一般的に高層の建物よりも中低層の建物の方が揺れに強いとされています。これは、建物の高さが増すほど揺れの幅が大きくなりますし、下の階にかかる重量が増すためです。
賃貸物件を探す際は、外観を見て形がシンプルか、階数が極端に高すぎないかをチェックするだけでも、地震への備えとして有効です。

地盤が強いエリアに立っている

建物の耐震性能だけでなく、どこに建っているかも地震への強さを左右します。同じ強さの地震でも、地盤の違いによって揺れの大きさや被害は大きく変わるためです。
特に注意が必要なのが、埋立地や低地に建つ物件です。
これらのエリアは地盤が軟弱で、地震の揺れが増幅されやすくなります。また、液状化現象が起きやすく、建物が傾いたり沈んだりするリスクもあります。2016年に起こった熊本地震でも、液状化による被害は報告されています。
一方で、台地や丘陵地など地盤がしっかりしている場所は、揺れの影響を受けにくく、安全性が高い傾向にあります。地盤の強さを知るには、各自治体が公開している地盤情報マップやハザードマップを活用しましょう。

ピロティ構造に注意

ピロティの例（香川県庁舎）

1階が駐車場や空間になっている、いわゆるピロティ構造は地震に弱い可能性がありますピロティ構造では柱だけで1階を支えているため、建物全体を支える力が分散されず、地震の揺れによって倒壊や大きな損傷を受けるリスクが大きいのです。
特に大規模な地震の際には、1階部分に大きな揺れの負荷が集中し、1階だけがつぶれるといった被害事例も見られました。
物件がピロティ構造の場合は、「層崩壊（ソフトストーリー）対策済みか」を耐震診断報告書で確認しましょう。

水害・土砂災害・アンダーパスなどの都市内水害に強い物件の特徴

近年、日本では集中豪雨や台風による水害の発生頻度が増えています。都市部においても、川の氾濫や側溝の排水不良によるアンダーパス（道路や鉄道の下にある低い道路）の冠水、また土砂災害などのリスクが無視できません。

アンダーパスの例：引用　JAF

こうした災害から身を守るためには、物件の構造や立地の見極めが大きな鍵を握ります。ここでは、希望する賃貸住宅が水害や土砂災害に強いかどうかを見極めるポイントを解説します。

立地が安全な場所にある

水害や土砂災害に強い賃貸物件を選ぶ際に、まず重視したいのが立地の安全性です。どれだけ頑丈な建物でも、リスクの高い場所に建っていれば危険なことには変わりありません。
たとえば、川沿いや海の近くに位置する物件は、氾濫や高潮の影響を受けやすく、水害リスクが高まります。反対に、高台や丘陵地などに建っている物件は、自然と水が流れやすくなるため、浸水の被害を受けにくい傾向にあります。
また、付近にアンダーパスがある物件は交通の便が良く、利便性が高い場合が多いのですが、水害の影響を避けたいなら選ばない方が無難です。水害だけでなく複数の災害が重なって起こるリスクもあるため、地形や周囲の環境にも目を向けましょう。

RC造やSRC造など頑丈な構造で1階の床が地面より高い

水害に備えるうえで、建物の構造と床の高さは重要なポイントになります。
RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）は、木造や軽量鉄骨造に比べて水や土砂の侵入に強く、構造自体も頑丈です。災害時の倒壊リスクが低く、長期間の避難生活にも耐えられる耐久性があります。ただし、RC・SRC であってもサッシや電気配管から浸水すれば機能停止します。止水板・逆流防止弁・屋外機器のかさ上げなどの対策まで確認すると安心です。
また、1階の床が地面よりも高く設計されている物件は、雨水の浸入を防ぎやすく、水害に強いとされています。

排水・浸水対策がされている

都市部の水害では、建物の構造だけでなく、排水・浸水対策がどれだけ施されているかも重要な判断材料になります。特に豪雨時には排水能力が追いつかず、短時間で建物周辺が冠水してしまうケースもあります。
具体的に確認したい点は、敷地内やその周囲に排水溝や排水ポンプが設置されているかどうかです。これらが定期的に点検・清掃されているかも、水害リスクを大きく左右します。また、道路や敷地の傾斜を見て、雨水が自然に流れやすい環境かも確認しておくと安心です。
さらに、建物の地下に電気・ガスなどの設備がある場合、浸水によって生活インフラが使えなくなるリスクがあります。契約前に、これらの設備の位置や浸水対策がされているかを確かめておくと安心です。
加えて、土砂や水害時の避難を想定し、非常階段や複数の避難経路が確保されているかも大切なポイントです。災害時にスムーズな避難ができる動線が整っていれば、いざという時にも慌てず対応できます。

自然災害に強い賃貸物件を探すときのチェックポイント

実際に賃貸物件を探すとき、何をチェックすれば災害に強いか分からないという方も多いかもしれません。
ここでは、自然災害に強い賃貸物件を見極めるための具体的なチェックポイントを紹介します。物件の立地や構造、設備だけでなく、周辺環境や自治体の情報も活用することで、自分や家族の安全を守れる物件を見つけていきましょう。

ハザードマップで希望エリアの災害リスクを確認する

物件を探す際には、希望エリアの災害リスクを事前に把握することが非常に大切です。その際に役立つのが、各自治体が提供しているハザードマップです。
たとえば、東京都や埼玉県では公式サイトで市区町村別のハザードマップが公開されています。また、国土交通省が公開しているハザードマップポータルサイトでは、住所を入力するだけで洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報をピンポイントで確認できます。

画像引用：大規模水害で足立区が沈む。「荒川と江戸川が同時氾濫した場合」/足立区

ハザードマップを確認すれば、そのエリアが過去にどんな災害に見舞われたのか、将来的にどんなリスクがあるのかが分かります。
特に注意したいのは、自分が重要視する災害の種類によって選ぶ物件の条件が変わる点です。例えば地震のリスクが高いエリアであれば、耐震性の高い建物が必要ですし、水害のリスクが高い地域であれば、高台にある物件や排水対策がされている物件を選ぶ必要があります。
自然災害に強い賃貸物件を見つけるために、ぜひハザードマップを活用してください。

参考：足立区洪水・内水・高潮ハザードマップ/足立区

参考：県内市町村地震ハザードマップ/埼玉県

参考：ハザードマップポータルサイト/国土交通省

建物の築年数・構造はどうか

自然災害に強い賃貸物件を見極めるうえで、建物の築年数と構造は非常に重要なポイントです。特に地震に対する強さは、建物がどの時期の耐震基準で建てられているかによって大きく左右されます。
たとえば、1981年6月に施行された新耐震基準以降に建てられた建物は、大きな地震でも倒壊しにくい構造となっています。また、木造住宅であれば2000年以降の基準に適合しているか、耐震等級が表示されているかも確認したいところです。また、アンダーパスなどの都市型水害に対応しているのは築浅の物件が多い傾向にあります。
さらに、建物の構造も要チェックです。RC造やSRC造は、地震や水害に強く、被害を最小限に抑えられる可能性があります。構造については、不動産情報サイトや重要事項説明書で確認できる場合が多いです。
また、耐震診断を実施済みの建物かどうかも大切な判断材料です。重要事項説明書に耐震診断の実施有無が記載されていることが多いので、契約前には必ずチェックしましょう。

部屋内の間取りや動線が災害に強いか

自然災害に強い賃貸物件を選ぶ際には、建物の構造や立地だけでなく、部屋の中の間取りや避難動線も大切なポイントになります。スムーズに避難できる間取りかどうかは、いざという時の安全性を大きく左右します。
例えば、玄関からそれぞれの部屋へ行き来しやすく、家具などの配置で通路がふさがれにくい間取りは、緊急時に避難しやすいといえます。また、窓やベランダがあらゆる方角にある部屋は、火災や地震による閉じ込めのリスクを減らせます。
さらに、重い家具を固定しやすい壁面や、転倒物が倒れにくいレイアウトを確保できるかも見逃せないポイントです。特に寝室や子ども部屋など、長い時間を過ごす場所の安全性は、事前に確認しておくとよいでしょう。

その物件から避難しやすいか

災害時には、建物自体の安全性だけでなく、どのように避難できるかも大切なポイントです。特に都市部では、周辺環境によって避難のしやすさが大きく変わります。
まず確認したいのは、物件周辺の道路状況です。道幅が極端に狭かったり、住宅が密集していたりするエリアでは、地震や火災が発生した際に避難経路がふさがれてしまう可能性があります。また、曲がりくねった道や一方通行が多いエリアも、避難時の移動に支障をきたす可能性があるので注意しましょう。
次に注目したいのが、火災リスクです。古い木造住宅が密集する地域は延焼しやすく、火災が広がる危険性があります。物件の立地や隣接建物との距離感、地域の防災対策の状況も知っておくと安心です。
さらに、高層階に住む場合は非常階段の位置や使いやすさもチェックしましょう。停電時やエレベーター停止時でも安全に避難できるかどうかは、命にかかわる重要な要素です。
建物内の条件だけでなく、外への避難がしやすいかどうか、周辺環境も含めて総合的に判断しましょう。

共用部に被災時の設備があるか

災害が発生した際、すぐに外へ避難できるとは限りません。特に都市部の集合住宅では、避難所に移動するのではなく一定期間は自宅避難の生活を余儀なくされることもあります。そのため、共用部にどのような設備が備わっているかは一つの判断材料となります。
たとえば、共用部に非常用電源が備えられている物件であれば、停電時でも最低限の照明や情報収集手段が確保できます。また、非常用電源は、災害時の避難誘導やエレベーターの一時的な使用などにも役立ちます。
さらに、屋外に貯水槽や備蓄倉庫が設置されている物件もあります。これらは災害時に給水や食料の支援が届くまでの間、自力でしのぐための設備です。
災害時の避難経路が物件内に表示されていたり、定期的に防災訓練を実施しているような管理体制が整っている物件であれば、いざというときにも冷静に災害へ対応できるでしょう。
物件選びの際に共用部は見落とされがちですが、ぜひ注目してみてください。日常の快適さだけでなく、非常時の安心にもつながります。

まとめ

地震や水害など自然災害のリスクが高まる中で、安全な住まいを選ぶことは、私たちの暮らしの安心を守るうえで欠かせません。
自然災害に強い住まいを見つけるには、建物の築年数や構造、立地の安全性、排水設備の有無など、さまざまな観点からチェックすることが大切です。ハザードマップの活用や、避難経路の確認、共用部の防災設備なども見逃せません。
災害の危険は誰にでもあるものですが、正しい知識と住まいの選び方を知っていれば、リスクを減らすことができます。特に東京都足立区や埼玉県草加市など、関東直下型地震や液状化の懸念があるエリアでは、備えのある物件を選ぶことが重要です。
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