フリーランス・個人事業主の入居審査で知っておくべき書類術

はじめに

お部屋を借りたいものの、フリーランスや個人事業主は入居審査に通るか不安なフリーランス・個人事業主の方お困りの方も多いでしょう。

フリーランスは会社員と比べて收入が安定しにくいため、会社員より入居審査に通りにくい傾向があります。

しかし、フリーランスでも毎月の賃料を支払える収入や預貯金があることを明確に示すことができれば、お部屋を借りるのは難しいことではありません。

ただし、会社員のように給与明細がないため、代わりになる書類を自分で用意しなければなりません。また、単に入居申込書に書類を添付するだけではなく、審査担当者の印象を良くするようなちょっとした工夫も必要です。

今回は、フリーランスや個人事業主の方が賃貸を借りる際に、ぜひ押さえておきたい書類のポイントや工夫を解説します。

入居審査に不安を感じているフリーランスの方も、ぜひ本記事を参考にしてください。

フリーランス・個人事業主が入居審査で求められる基本書類

フリーランス・個人事業主が入居審査の際に賃貸仲介会社や大家から求められる書類は、以下の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

>確定申告の控え

画像引用：個人事業主メモ

確定申告の控えは、フリーランスや個人事業主の収入を確認できる公的な書類です。前年度分だけでも構いませんが、直近2〜3年分を提出できるとさらに良いでしょう。

さらに、白色申告よりも青色申告の方が信頼度は上がります。

収入の波があるのはフリーランスでは一般的なことなので、複数年の実績をまとめて提示するのがおすすめです。

フリーランスになってまだ確定申告したことがないという人は、できれば確定申告を済ませてから入居審査を申し込みましょう。

控えを紛失した場合は、税務署に手続きすれば再発行が可能ですが、郵送か窓口に行く必要があります。

なお、過剰に節税して過少申告していると、審査には不利になります。

管理会社や大家の入居審査では、課税所得を見ています。実際には手取りが課税所得より多くても、あまりにも所得額が低いと支払い能力を疑われてしまうのです。

例えば、年収が600万円でも経費を400万円計上している場合、課税所得は以下になります。

600万円ー400万円＝200万円

賃料の目安は収入の30％までというのが一般的です。
仮に、実際の手取りはもっと多いので賃料10万円のお部屋に住みたいと思っていても、このケースでは審査は通りにくいでしょう。

200万円で毎月10万円の賃料を払い続けるのは、かなり難しいと判断されるからです。

少なくともお部屋の引っ越しを希望する前の年度は、あまり節税を意識しすぎないようにしましょう。

収入を証明する書類

フリーランスや個人事業主が収入を証明する書類としては、具体的には以下のものがあります。

所得税納税証明書
住民税課税証明書

画像引用：納税証明書の様式/国税庁

画像引用：旭川市

どちらも所得が記載されているため、収入の証明になります。

ただし、納税証明書は未納に関しても記載されます。
もし未納分があれば、家賃も滞納するかもしれないと判断されて審査には不利になるので、必ず支払ったうえで取得しましょう。

納税証明書は税務署、課税証明書は市町村役場で申請手続きが必要です。

納税証明書はe-Taxでオンライン申請ができます。
課税証明書はマイナンバーカードがあれば、コンビニのマルチプリントで取得可能です。

なお、住民税は毎年6月に決定するため、課税証明書は発行する時期によって提出する書類の年度が変わります。

6月上旬以降に発行する場合は前年度、それ以前に申請して発行する場合は前々年度の課税証明書を提出すれば大丈夫です。

業務委託契約書・請求書

業務委託契約書や請求書のデータは、フリーランスの業務実態を示す書類として有効です。

契約書や請求書を見せることで、実際に取引している証拠を示せます。

銀行の入出金明細・銀行通帳

銀行の入出金明細や通帳は、収入が実際に振り込まれていることを示す資料です。
定期的に振込があると、仕事を安定して受注していることを証明できます。

ネット銀行を利用している場合は、通帳の代わりに入出金履歴のスクリーンショットを印刷して添付すると良いでしょう。
銀行によっては、PDFデータで出力できる場合もあります。

身分証明書

フリーランス・個人事業主に関わらず、賃貸契約には本人確認のために必要な書類です。

運転免許証
マイナンバーカード
パスポート

これらは「確かにこの人が契約者本人である」という信頼のベースになるため、必ず有効期限内のものを用意しておきましょう。

源泉徴収票（業務委託契約の場合）

業務委託契約で取引先から源泉徴収票が送られてくる場合、これも収入を示す書類として使えます。

会社から発行される公式な書類であり、一定の収入が保証されている証拠になります。

【入居審査が通りやすくなる】プラスアルファの工夫と書類術

基本書類だけでも審査はできますが、追加で書類を準備したり工夫したりすることで通りやすくなります。

ここでは、フリーランス・個人事業主ができるプラスアルファの工夫を紹介します。

預貯金残高証明書を合わせて提出する

貯金が借りたい物件の賃料の6か月分以上あるなら、預貯金残高証明書も合わせて提出するとなお有利です。
特にフリーランスとしての実績がまだ少ないという人は、預貯金残高が十分あることを示せると通りやすくなります。

預貯金残高証明書は各金融機関の窓口で申請します。
ネット銀行の場合は、Webサイトのお問い合わせから申し込みが可能です。

ただし、残高証明書の発行には手数料が1,000円程度かかります。
また、発送は郵送で1～2週間と時間がかかるため、余裕をもって準備しておきましょう。

継続案件・契約先を提示する

1年以上取引している契約先や大手企業との契約がある場合は、その実績をまとめた書類を作っておきましょう。

継続案件の契約書や発注書の写しがあると、今後も安定した収入が得られると判断してもらいやすくなります。

連帯保証人・保証会社をつける

書類だけで信用を補うのが難しい場合は、連帯保証人をつけると通過率が上がります。

連帯保証人は、基本的に安定した収入があり、緊急時にも連絡が取れる人が望ましいです。
親や兄弟など3親等以内の親族が選ばれることが多いですが、必ずしも親族でなければならないわけではありません。
入居審査の前に、お願いできそうな人に早めに話をしておくと安心です。

また、最近は家賃保証会社の審査も必要な物件がほとんどなので、こちらから希望しなくても保証会社がついている可能性があります。

【入居審査で落ちないために】書類提出の工夫

必要書類をただそろえるだけでなく、提出の仕方にも工夫が必要です。審査といえど人間相手のことなので、提出の仕方ひとつで印象が大きく変わります。

見やすく整理して提出する

複数の書類をそのまま出すのではなく、ファイル化したりPDFに様式をまとめたりすると好印象です。

書類が整っていると「しっかりした人」という印象を与え、審査担当者の信頼を得やすくなります。

不利な点を補う説明を準備しておく

過去に収入が不安定だったり、赤字になった年があったりした場合は、その理由と現在の状況を簡潔に説明できるようにしておきましょう。

過去に不利な状況にあっても、今は安定していることを示せればマイナス要素はカバーできます。
わざわざ不利な点を見せる必要はありませんが、不自然に隠したりごまかしたりするのは避けましょう。
不利だった状況をきちんと説明したほうが誠実であると判断してもらえる可能性が高いです。

収入の見せ方を工夫する

フリーランスの収入が、月によって大きく変動することは珍しくありません。

しかし、あまりにも差が大きいと貸主に不安を与えてしまいます。その場合は、毎月の平均収入や過去数年分の年収を提示する方が効果的です。

波があっても全体として安定していることを強調できれば、審査を有利に進められます。

簡潔なプロフィール（職業説明）を添える

フリーランス・個人事業主といっても業種はさまざまです。最近はYouTuber（動画配信者）といった新しい職業もあり、年配の大家さんではどういった職業なのかよくわからず、不安を与える場合も少なくありません。

職業説明は必ず求められるものではありませんが、身元の確かさを示したり信頼度を高めるためには重要です。

どんな業務なのか、取引先はどういったところなのかを簡単に説明しておくと信頼されやすくなります。

フリーランスにやさしい物件・不動産会社の選び方

フリーランス・個人事業主が部屋を借りるには、物件選びやどこの不動産会社に相談するかも重要なポイントです。

フリーランスの働き方に理解がない不動産会社では、なかなかお部屋探しにも親身になってもらいにくいのが現状です。

ここでは、フリーランスにやさしい物件や不動産会社を選ぶポイントを解説します。

フリーランスに理解がある不動産会社に相談する

フリーランスや個人事業主にお部屋を貸した経験がない大家さんや管理会社の担当者は、特に不安を抱きがちです。
書類をきちんと揃えて申請しても、あまり良い対応をされないこともあります。

お部屋を探す際に不動産会社はできるだけ大手を選び、複数の会社に相談してみましょう。

親身になってくれる担当者が見つかれば、希望するお部屋も見つかりやすくなります。

賃料は収入の20~25％に抑える

賃料は収入の30％まで、というのが入居審査の一つの目安です。
しかし、フリーランス歴が浅い場合や預貯金が多くない場合は、賃料をもう少し抑えた物件に申し込むのも一つの方法です。

駅から遠い物件や築年数が古い物件は、同じ間取りでも賃料が多少抑えられます。
築年数が古くても内装がリフォームされていて、不便さを感じない物件もあるため、条件にこだわりすぎず物件を探しましょう。

フリーランス1年目から事務所利用で借りるのは避ける

住居目的よりも、事務所として利用する場合は業務利用になるので審査項目が増えます。

税金や人の出入りが増えることを理由に業務目的での賃貸を嫌がる大家さんも多いので、そもそも借りづらいという事情もあります。

どうしても事務所として借りたいならば、住居として住む部屋をまず借りて、入居審査が通った実績を作ってから数年後に申請してみましょう。

ただし、住居目的といいながら実際には業務目的で使用するのはやめましょう。
最悪、契約違反で退去させられることもあり得ます。

複数の保証会社から選べるか聞いてみる

物件を探すときに、保証会社の選択肢があるかどうか聞いてみるのも良いでしょう。

入居には大家や不動産会社の審査とは別に、保証会社の審査も必要になります。

保証会社は、銀行や不動産協会が母体になっているものや、母体のない独立系の保証会社などさまざまです。
フリーランスや個人事業主にとっては、銀行などが母体の保証会社は審査が厳しく通りにくいといわれています。一方で、独立系保証会社は比較的審査が緩い傾向です。

保証会社は不動産会社や大家が指定していることが多く、入居者は自由に選べません。
それでも、複数の保証会社と契約している不動産会社なら、あなたの働き方や収入形態に合う保証会社を提案してもらえる可能性があります。

まとめ

フリーランスや個人事業主が賃貸物件の入居審査を受ける際、信用を示すための書類はとても重要です。

確定申告の控えや収入証明書に加えて、契約書や預金残高証明書を提出すれば、貸主にも安心してもらいやすくなります。

事前にしっかり準備すれば、フリーランスでも部屋を借りやすくなります。収入が不安定に見えやすい立場だからこそ、書類を武器に信用力を示していきましょう。

とはいえ、「自分の状況で通るのか不安」という方も少なくありません。そんなときは、ベストハウジングが審査書類の準備からお手伝いします。お気軽にご相談ください。