Room-finding Manual【草加市・足立区】賃貸・お部屋探しマニュアル！
初めての賃貸物件探しは誰でも最初は何から手をつけていいかわからないものです。初めてのお部屋探しでも失敗しないためにお部屋探しマニュアルを参考にしてお部屋探しをスタートしてください。
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敷金礼金0物件、いわゆる「ゼロゼロ物件」の注意点とは？
はじめに
礼金も敷金も不要の「ゼロゼロ物件」が近年増えています。
一方、「タダより高いものはない」という言葉も昔からあります。「うまい話には裏がある」という言葉もありますね。
この記事では礼金も敷金もゼロの物件にはなにか落とし穴があるのか？ について解説します。
ゼロゼロ物件とは？
賃貸住宅に入居する際に必要となるのが、礼金と敷金です。
礼金は大家さんに家を貸してくれた謝礼金の意味で、過去からの不動産取引のの慣習に由来します。
敷金は、家賃を滞納したときや、お部屋や設備を故意に壊してしまったときなどの修繕費用に充てられるものです。
これら礼金や敷金を必要としない賃貸住宅を「ゼロゼロ物件」といいます。
賃貸住宅の入居に際しては、礼金や敷金に加え、1カ月分の家賃と不動産会社への仲介手数料、引っ越し費用が必要となり、数十万円を準備しなければならないことが少なくないでしょう。
礼金と敷金が必要ない住まいにすれば、初期費用はその分グッと少なくなります。これは、確かにお得感を感じられるでしょう。
ゼロゼロ物件は危険なのか？
別の角度から考えてみましょう。
たとえば、家賃が周辺エリアより極端に安い物件があるとします。
現地に行ってみるとわかりますが、日当たりが悪い、築年が古い、設備がひと昔前のもの、など、他の物件と比較すると明らかに家賃が安い理由がわかります。
「だから、家賃が安いのか。」
「入居者が入らないのはそういうことか。」
と理由が推測できそうです。多くの人に選ばれにくいマイナス条件があるからこそ、家賃を下げて、入居者を募集しているのです。
では「ゼロゼロ物件」はどうでしょうか。こちらにも何か問題があるのでは？と思う方もいらっしゃるでしょう。
なかには、「危険」「隠れた問題がある物件では」というイメージを持つ方もいらっしゃるかもしれません。
以前、もう10年ほど前でしょうか。「ゼロゼロ物件」という言葉が流行った時期がありました。
この頃「ゼロゼロ」をうたい文句にして集客する物件はデメリットが目立つものでした。
借りる側からすると、「賃料が相場より高い」
大家さん側からすると「入居者の賃料遅延のトラブルが多い」
といったマイナス面がありました。
ただ、それから月日がたちました。最近では賃貸住宅の数が増え、借りる側の選択肢が増えました。
つまり、賃貸住宅は余り気味になったということです。
また、インターネットで物件を簡単に探せるようになったことで、消費者側がシビアに物件選びをするようになりました。
こういったことから、市場は借り手優位になり、「ゼロゼロ物件」のなかにもよい住まいも増えています。
また、大家さんが保証会社を利用することが一般的になりました。もし、賃料が支払われなかった場合に代わりに保証会社が払ってくれるのです。これにより大家さん側の「賃料遅延」の不安も解消されてきています。
なぜ礼金敷金がゼロなのか？
では、賃貸住宅では今でも礼金や敷金を必要とする物件がほとんど。
「ゼロゼロ物件」はなぜ礼金も敷金もゼロにしているのでしょうか？
●「入居者が決まりにくい物件」の可能性がある
礼金と敷金が不要な物件の理由として「長期に空室になっている」という可能性が挙げられます。
大家さん側としては入居者が入らない限り、収入は得られません。
空室のままで長期間待つよりも、礼金や敷金分（敷金は返却するため、とくに礼金）の収入をなくしてでも空室率を下げたい」という意向があります。
借り主側からみると、「ゼロゼロ」は入居時の金銭的な負担が減るため魅力的。目に留まりやすいものです。大家さんは早く多くの人に見てもらって入居者を見つけたいのです。
たとえば、賃貸住宅への新規入居者が多い2月～3月にかけては、条件がよく人気がある物件は、あったらすぐに入居者が決まってしまいます。
この時期であれば、不動産会社から紹介してもらった物件について、1時間後に契約しようとしたらもう他の人に決まっていた。ということは珍しくないのです。もちろんこういった物件は、黙っていても入居者が決まるほど、多くの人が魅力に感じる好条件の物件です。礼金や敷金がゼロということはほとんどありません。
つまり「ゼロゼロ物件」は、周辺の物件と比べて、選ばれにくい何かがある、ということです。それは、建物だけの条件に限りません。
周辺にスーパーやコンビニなどの施設がない、駅からかなり遠い、バス停も遠い、といった暮らしにくさも含まれています。
敷金礼金の他にかかる費用にも注意
借りる側からみると敷金や礼金がない「ゼロゼロ物件」は、初期費用が少なくてすむため、とても助かる住まいです。
一方で注意したいのは礼金や敷金が不要でも、それ以外にかかる費用があることです。
一例として、次のような初期費用がかかります。
＜一般的に発生する費用＞
・仲介手数料（家賃1ヶ月分+消費税10％）
・日割りと前家賃（家賃の1ヶ月分+アルファ日割り分）
・保証会社利用料（家賃の0.5ヶ月分から1ヶ月分が相場）
・火災保険料（毎年5,000円～10,000円程度、保険内容による）
・鍵交換費用（10,000円～20,000円程度、鍵のランクによる）
これらを仮に、家賃6万円の部屋を前月の21日（日割り10日）に借りるとすると、
・仲介手数料6,0000円
・日割り10日分と前家賃80,000円
・保証会社利用料（家賃の0.5ヶ月分から1ヶ月分が相場）60,000円（1カ月分の場合）
・火災保険料（毎年5,000円～10,000円程度、保険内容による）10,000円（一例）
・鍵交換費用（10,000円～20,000円程度、鍵のランクによる）20,000円（一例）
合計236,000円
ここで、もし、礼金が2カ月分、敷金が2カ月分必要だったとしたら更に以下の費用がかかります。
礼金120,000円
敷金120,000円
合計476,000円
合計でこれだけ初期費用が必要となります。確かに「ゼロゼロ物件」は初期費用が大きく違うことはわかりますね。
＜参考＞初期費用について以下を参考にしてみてください。
「初めての一人暮らし」ずばり初期費用はいくら掛かるの？
「ゼロゼロ物件」は結局のところ得なのか？
初期投資費用が少なく住むメリットがある「ゼロゼロ物件」。
しかし、デメリットがないわけではありません。
デメリット
●退去時に費用が多くかかる可能性
敷金を最初に支払う物件では、退去時の「クリーニング代」は敷金から差し引く契約になっていることがあります。
しかし、このような契約は例外的なもので、通常は故意や過失で壊したものがない限り、敷金はほとんど戻ってきます。
ここで、入居時に敷金を払う必要がない物件では、退去時にその「クリーニング代」が必要になる契約となっていることがあります。
また、短期間に退去する場合は、違約金を払う契約になっていることがあります（後述）。こうなると、せっかく入居時の初期費用を抑えられても、結局はある程度の支出が必要になってしまいます。
もちろん、これらは契約内容次第です。
「ゼロゼロ物件」だからといって敷金の必要な物件と比べて、かならずしも退去費用が高くなるということはありません。
しかし、事前に契約書をよく読んで、退去時にどのような費用が必要になるのかを理解しておきましょう。
●家賃が相場より高いことがある
意外に思うかもしれませんが、「ゼロゼロ物件」の中には、家賃が相場より高く設定されている物件があります。
これは、「ゼロゼロ物件」として、初期費用を抑える代わりに、毎月の家賃収入に分割して上乗せするという大家さん側の考え方が現れています。
たとえば、礼金1カ月分60,000円を2年契約で分割すると、毎月の家賃は2,500円、少し上乗せすると3,000円アップします。3,000円を2年分積み重ねると、72,000円で、大家さん側からみると、礼金1カ月分よりも得られる収入がアップします。
一方で、借りる側からすると、これだけの差額であれば他の物件と比較してもそれほど家賃の差を感じにくいかもしれません。
大家さん側からみると、礼金1カ月分を得られなくても、毎月定期的に家賃が入ってくる方を優先したいでしょう。
加えて「ゼロゼロ物件」であれば、借主にとっても、初期費用が安くすむため、目立ちやすいもの。家賃を下げるよりも敷金・礼金をゼロにして目立つようにする方が、長期的に儲かりそうだと大家さんが判断した結果であるということです。
●トラブルを起こす住民が住んでいる可能性が高い
初期費用が安いのですから、相対的に収入が少ない人が「ゼロゼロ物件」に入居する可能性が高くなります。
もちろん若い方の場合、収入が多くないことがほとんどです。収入そのものが問題ではありません。
もちろん入居審査を経て入居の可否が決められますが、大家さんも早く空室を埋めようと、保証会社を使うことで審査がゆるくなる可能性があります。
審査をゆるくすれば、家賃を滞納しそうな人が入居する可能性が高くなります。
家賃滞納者がいると住み心地に問題が出てくるかもしれません。家賃の滞納している入居者がいれば、当然維持管理費用にしわ寄せが及んできます。
修理修繕されるべき場所がメンテナンスされないといったことが起こるのです。
また、審査がゆるくなることでマナーの悪い住民が入居する確率も高くなります。
「ゼロゼロ物件」が危険ということはないのですが、どのような人が住んでいるかいないかは大事。
現地では、建物の共用廊下やベランダ周り、掲示板などを確認して、トラブルになっていることはないか、を調べておきましょう。特にゴミ捨て場や自転車置き場などにはその住民のマナーの良さがあらわれるのでチェックしておきたいです。
短期解約違約金が設定されていることが多い
一般的な賃貸借契約は2年間。しかし入居後に2カ月や半年後などに退去するということが起きるかもしれません。
「急に転勤になった」「上の音がうるさくて我慢できない」などの予想外のことは誰にでもありうるでしょう。
一般的な賃貸物件であれば、契約書に示された退去予告期限日を守って退去の時期を告知すれば、すんなり転出できます。
ただ、「ゼロゼロ物件」の場合は、短期で退去すると「短期解約違約金」を支払わなければならない契約が少なくありません。
もちろん、そうではない物件もありますが「ゼロゼロ物件」と「短期解約による違約金」はセットになっている契約が一般的です。
初期費用をゼロにする代わりに、毎月の家賃から少しずつ回収するというのが、「ゼロゼロ物件」の大家さんの方針であるためです。短期で退去されてしまうと回収できなくなってしまいます。
「短期解約違約金」の相場は、「1年未満で解約すれば、家賃の2カ月分」、「1年以上2年未満は家賃の1カ月分」です。
もちろんこれらは相場であり、個別の契約内容で変わってきます。「ゼロゼロ物件」を探す段階から、どのような条件があるのかを不動産会社に質問しておきましょう。
そして、契約の前に行われる「重要事項説明」では、物件の内容が一つずつ丁寧に説明されるので、疑問に思ったらその場で質問しましょう。
「重要事項説明」とは、宅地建物取引士という国家資格者が、契約書面を見せながら一つずつ物件についての契約条件や重要な情報を説明していくものです。
この説明内容は大切なことばかりです。
専門的な用語が使われるので、わからなくて聞き流したり眠くなったりすることもあるかもしれませんが、理解するようにしましょう。
「重要事項説明」に納得したあとは、契約書に印鑑を押します。
このとき、契約書も隅々まで読んで全て理解したうえで印鑑を押しましょう。
内容をよく理解しないまま、印鑑を押してしまったら、それで認めたことになります。
のちのち「知らなかった」では済まされません。
トラブルになる要因の一つとして、よく「契約書に書いてあったのに、意味を理解していなかった」というものが少なくありません。
