原状回復ガイドラインの要点：壁の穴・汚れはどこまで負担？

はじめに

お部屋を退去する時にかかる費用は、人によって大きく異なります。特に原状回復費用については、「自分も負担しなければならない？」「修繕費はいくらぐらいかかるの？」と不安に感じる人も多いのではないでしょうか。
そもそも「原状回復」とは、退去の際に入居前の状態に戻すことをいいます。ただし、時間の経過による汚れや傷（経年劣化）までは戻す必要はなく、借主の使い方によって生じた損傷だけを修繕するのが基本です。
「どこまで借主が負担すべきか」には、きちんとした目安があります。その目安が明確に記されているのが、国土交通省の「原状回復ガイドライン」です。
ただし、実際の費用負担はこのガイドラインだけでなく、契約書に記載された特約（とくやく）の内容によっても異なる場合があります。
この記事では、原状回復ガイドラインに基づきながら、壁や床、水まわりなどの修繕費が借主負担になるケースと貸主負担になるケースをわかりやすく解説します。
こうした費用の考え方や契約時の特約の内容は、退去時だけでなく入居前に知っておくことが大切です。物件探しの段階で理解しておけば、あとから「思ったより費用がかかった」「そんなルールは知らなかった」というトラブルを防げます。
今お部屋探しをしているという人も、本記事の内容をぜひ参考にしてください。

原状回復ガイドラインとは？

原状回復ガイドラインの正式名称は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。賃貸住宅の退去時に、貸主・借主がどこまで原状回復費用を負担すべきかの目安が記載されています。¹ ガイドラインの要点は国土交通省のホームページにまとめられていますが、詳しい内容はPDFファイルに掲載されています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロード

原状回復ガイドラインが作られた背景には、退去時の修繕費をめぐって貸主と借主の間でトラブルが多発していたことがあります。
こうしたトラブルを防ぎ、双方が納得できる費用負担を行うための目安として示されたのが、このガイドラインです。
たとえば「壁の汚れや日焼けも全部借主の負担？」「入居してから壁に傷もつけていないのに修繕費を請求された」など、経年劣化かどうか判断が難しいケースが多くあります。
一方で、「窓の結露を放置していてサッシが腐食した」「エアコンの掃除をしておらずフィルターが詰まった」といった場合は、借主の責任で修繕費を負担することになります。
こうした曖昧だった原状回復の責任範囲を明確にするために、国が指針として示したのが原状回復ガイドラインです。

原状回復の基本ルール

原状回復ガイドラインでは、「借主が使っていた間の通常の使用による汚れや劣化」は貸主負担、「借主の不注意や故意による損傷」は借主負担、という考え方が基本になっています。
ガイドラインによると、原状回復は「入居時の状態に戻すこと」ではなく、「通常の使用で発生する損耗や経年変化を除き、借主が故意・過失・不注意で生じさせた損耗を復旧すること」だと定義しています。
つまり、「住んでいた年月の分だけ古くなる部分」は貸主負担、「使い方に問題があった部分」は借主負担、ということです。
以下の画像では、お部屋の設備別に貸主負担・借り主負担の例を挙げています。

画像引用：賃貸アパート退去時の原状回復/伊勢市

経年劣化を考慮した借主の負担とは？

ガイドラインでは、同じ汚れや破損でも、入居期間の長さによって借主の負担割合が変わることが明記されています。
たとえば、壁紙の耐用年数はおおむね6年とされており、6年経つと価値はほぼゼロ（＝残存価値なし）とみなされます。
そのため、入居して6年以上経過していれば、壁紙の貼替えに関する経年劣化分の負担はありません。
一方で、家具をぶつけて壁にキズをつけた場合など、借主に一部の過失があるケースでは、この残存価値の考え方が適用されます。
つまり、入居からの経過年数に応じて壁紙の価値を差し引き、実際の修繕費の一部だけを借主が負担するという仕組みです。
ただし、借主の不注意や故意によって損傷した場合は、残存価値が0％でも借主に負担が生じます。
たとえば、8年間居住していた家族が退去する際に壁クロスへ落書きをしたケースでは、裁判で善管注意義務（ぜんかんちゅういぎむ）違反と判断され、修繕費（工費）の一部負担を命じられました。²
善管注意義務とは、借りている部屋を「常識的で丁寧に使う責任」のことを指します。
このケースでは、壁クロス自体は残存価値が0％であるものの、借主の行為（落書き）によって修繕を余儀なくされたために、施工費の一部を負担することになりました。

法律との違いは？

原状回復ガイドラインは法律ではなく、国土交通省が示す「賃貸住宅トラブル防止のための指針（目安）」です。 そのため法的な強制力はありませんが、実務では裁判や調停で判断の参考として広く用いられています（※国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より）。
そのため、原状回復ガイドラインの内容を知っていれば、退去時に修繕費をめぐって意見が食い違ったときにも不当な要求に屈せず交渉を進められます。

壁の穴・汚れはどこまで借主負担？

原状回復ガイドラインに沿って考えると、壁の穴や汚れをどこまで借主が負担するのかはその原因によって異なります。

借主負担になる代表例

原則として、借主の故意・過失・不注意による汚れや傷の場合は修繕費用を負担することになります。
具体的にいうと、借主の負担になるのは以下のようなケースです。

状況	理由
タバコのヤニ汚れ・臭い	故意による汚損
飲み物をこぼしたシミ	不注意による汚損
子どもの落書きやペットによる傷	過失による損傷
壁にネジ穴をあけて棚を設置	特別な仕様・改造

たとえば下の画像のように、不注意で何かをぶつけてできた傷は借主の負担になります。

壁の傷の例/画像引用：photoAC

また、ポスターを貼るために画鋲を刺した程度の小さな穴では問題になりませんが、下の画像のようにネジやビスを打つほどの穴になると補修は借主負担です。

壁にあいたネジ穴の例/画像引用：photoAC

貸主負担になる代表例

一方で、日常生活で自然に生じる汚れや劣化、建物構造上生じる損傷は基本的に貸主の負担になります。
貸主負担になる具体的な例は以下の通りです。

状況	理由
壁紙の日焼け・変色	経年劣化
冷暖房の風による黒ずみ	通常使用による汚れ
結露による軽いシミ	建物構造上の問題
壁紙の継ぎ目のはがれ	施工や素材の経年変化

経年劣化で壁紙にひびが入った例/画像引用：photoAC

契約書に「特約」がある場合

賃貸契約書には、原状回復ガイドラインとは異なる「特約」が記載されていることがあります。たとえば、「退去時はクリーニング費用として3万円を借主が負担する」「壁紙の張り替え費用は全額借主負担とする」といった内容です。
原則として、契約書に明記された特約はガイドラインよりも優先されます。ただし、以下の3つの条件を満たしている必要があります。

①合理的な理由があること

特約は通常よりも借主の負担を重くするため、正当な理由が必要です。
たとえば、「家賃を相場よりも安く設定している代わりに、退去時のクリーニング費用は借主負担とする」といった場合は、合理的な理由があると判断されます。

②借主が特約内容を理解していること

借主が契約時に特約の意味や内容をきちんと説明されたうえで、その内容を理解していなければなりません。重要事項説明の際に口頭でも説明を受け、契約書にも明記されている必要があります。

③借主が自由意志で合意していること

借主が強制されることなく、自らの意思で特約に同意していることも条件の一つです。一方的に押し付けられた特約は、無効となる可能性があります。
契約時には、特約の内容をよく確認して、不明な点があれば必ず質問するようにしましょう。

壁以外でよくある原状回復トラブル

原状回復のトラブルは、壁だけでなく床や水回りなどの設備にも発生します。

床の傷・へこみ

床の傷やへこみに関して、借主負担・貸主負担になるのはそれぞれ以下のようなケースです。

床についても、日常生活で注意していれば防げる傷や汚れは借主負担、通常の使用で自然に発生する劣化は貸主負担という考え方が基本です。

借主負担になるケース

フローリングについた深い傷の例/画像引用：photoAC

・重い家具を引きずってできた深い傷
・ペットによる引っかき傷や噛み跡
・飲み物をこぼして放置したシミ
・タバコの焼け焦げ

貸主負担になるケース

フローリングが経年劣化で色褪せた例/画像引用：photoAC

・家具を置いたことによる自然なへこみ（設置跡）
・経年劣化による畳の変色や劣化
・フローリングの自然な色あせ

水回りの汚れ・カビ

お風呂やキッチンのカビ、排水口の詰まりなどは「日常の掃除で防げるもの」とされるため、借主負担になることがあります。

ただし、建物構造上の問題で発生したカビは貸主負担です。

水回りは特にトラブルになりやすい箇所です。日常的にこまめな掃除と換気を心がけていれば、退去時の負担を減らせます。

水廻りで借主負担・貸主負担になる具体的な例は以下のとおりです。

借主負担になるケース

浴室の窓のカビの例/画像引用：photoAC

・掃除を怠ったことによる水垢やカビ（日常的な清掃をしていれば防げたもの）
・換気を怠ったことによるカビの発生
・水漏れを放置したことによる床や壁の損傷

貸主負担になるケース

天井の水漏れによるカビの例/画像引用：photoAC

・掃通常の使用による経年劣化
・換気設備の不備や建物の構造上の問題によるカビ
・配管の老朽化による水漏れ

設備・備品の破損

エアコンや照明など、備え付け設備の破損も原因によって負担者が変わります。
経年劣化による故障は貸主負担ですが、誤った使い方で壊した場合は借主負担です。

それぞれ借主負担・貸主負担になるのは、以下のようなケースです。

借主負担になるケース

・不注意で割った洗面台や便器
・誤った使い方による給湯器やエアコンの故障
・無断で取り外した設備や備品

貸主負担になるケース

・通常の使用による設備の故障や劣化
・設備の耐用年数を超えた老朽化
・メーカーの不具合による故障

設備や備品については、取扱説明書に従って正しく使用し、異常があればすぐに管理会社に連絡しましょう。

トラブルを防ぐために借りている側ができること

原状回復トラブルを未然に防ぐために、借主側でできる対策があります。

入居時に部屋をチェックする

入居時に傷・汚れを写真で残すことが大切です。入居時からあったと説明できれば、退去時に不必要な修繕費を請求されるリスクを減らせます。
入居したときにまずチェックすべきなのは、以下に挙げるポイントです。
・壁紙の汚れ、傷、剥がれ
・床の傷、へこみ、シミ
・水回りの汚れ、カビ
・設備の動作確認
・ドアや窓の傷、開閉状態
発見した不具合は、入居前または入居直後に管理会社に報告して書面で記録を残してもらいましょう。こうしておけば、退去する時に入居前からあった不具合であることを証明できます。

契約書・特約を確認する

契約時には、契約書の内容、特に原状回復に関する条項をよく読んで確認しましょう。特約がある場合は、その内容が合理的かどうか、理解できるまで説明を求めることが大切です。
不明な点や納得できない点があれば、契約前に必ず質問し、場合によっては特約の削除や変更を交渉することも考えましょう。

日々の使い方に気をつける

日常生活での心がけも、原状回復費用を抑えるポイントです。以下に、普段からできる対策を紹介します。

壁について

・画鋲程度の小さな穴にとどめるようにして、大きな釘やネジは避ける
・壁に物をぶつけないように注意する
・室内でタバコを吸わない（どうしても吸う場合は換気を徹底する）

床について

・こまめに掃除をする
・使用後は換気を心がける
・水漏れなどの異常があればすぐに報告する

これらを普段からきちんと行うことが、退去時の原状回復費用を抑えるために欠かせません。

原状回復でよくある質問

Q1. タバコの汚れはどこまで負担が必要？

タバコによる壁紙の黄ばみや臭いは、通常の使用による消耗とは認められず、すべて借主負担となるのが一般的です。ヤニ汚れの程度によっては、壁紙の全面張り替えが必要になることもあり、高額な費用を請求される可能性があります。
換気してもヤニは残ってしまうので、賃貸物件では室内での喫煙を避けることをおすすめします。

Q2. ペット可物件でも壁紙破損は借主負担？

ペット可物件であっても、ペットによる壁紙の引っかき傷や噛み跡は借主負担となります。「ペット可」は「ペットによる損傷も貸主負担」という意味ではありません。
ペットを飼う場合は、壁を保護するシートを貼るなど事前に対策することで、退去時の負担を軽減できる可能性があります。
また、契約時にペット飼育に関する特約の内容をよく確認しておくことが大切です。

Q3. 部屋の汚れや傷は敷金で全額保証される？

敷金は原状回復費用や未払い賃料に充てられるものですが、全額を充当しても足りない場合もあります。借主負担となる原状回復費用が敷金を上回る場合は、追加の金額を請求されることになります。
逆に、借主負担の原状回復費用が少なければ、敷金の多くが返還されます。
敷金は貸主に預けているお金であり、適切に部屋を使用していれば多くが戻ってくるものです。

Q4. 退去時に納得できない請求があったらどうしたらいい？

退去時の原状回復費用の請求内容に納得できない場合は、以下の順番で対応しましょう。

①請求の根拠を確認する

どの損傷がなぜ借主負担になるのか、貸主から詳しい説明を求めましょう。可能であれば、写真や見積書を提示してもらいます。

②原状回復ガイドラインと照らし合わせる

請求されている内容がガイドラインに沿ったものかを確認します。自然に古くなった部分の修繕費が含まれていないか、借主負担とされている損傷が本当に借主の責任によるものかをチェックしましょう。

③管理会社・貸主と交渉する

納得できない部分について、話し合いましょう。入居時の写真などの証拠があれば、それを提示します。

④第三者機関に相談する

話し合いで解決しない場合は、以下の機関に相談できます。
・国民生活センター（消費生活センター）
・各都道府県の宅地建物取引業協会
・法テラス
消費生活センターや宅地建物取引業界では電話相談もできるので、困ったときは早めに相談することをおすすめします。

まとめ

原状回復について最も大切なポイントは、「経年劣化や通常損耗は貸主負担、故意や過失による損傷は借主負担」という基本ルールです。
壁の汚れや穴についても、画鋲程度の小さな穴や自然な色あせは貸主負担、大きな穴やタバコのヤニ汚れは借主負担となります。原状回復ガイドラインは法律ではありませんが、トラブルになった際の裁判や調停では判断基準として広く活用されています。
借主が損をしないためには、入居時に部屋の状態をしっかりチェックして記録を残すこと、契約書や特約の内容を確認すること、日々の生活で注意深く部屋を使うことが大切です。
原状回復のルールを知っておくことは、退去時にトラブルが起きたときに自分を守るための大切な知識です。退去時に原状回復について不安や疑問がある場合は、遠慮せずに貸主に相談しましょう。